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关于不动产权证未及时取得的法律风险

2022-02-02 11:28:21
土地使用证是土地使用者拥有产权范围内土地使用权的直接证明，依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定，土地使用者只有在取得土地使用权证之后其对土地的处置行为才受法律保护。

基本案情

A石油公司在划转中国石化之前，存在部分加油站跟当地国营供销社联营的情形，即当地企业以土地使用权作为投资，A石油公司出资建设B加油站。B加油站建设投营后，当地国营供销社因故退出加油站联营，A石油公司支付相应股权对价后，B加油站的土地使用权相应转让给A石油公司，但因种种原因A石油公司至今未能取得不动产权证书。现因当地国营供销社涉及民事纠纷败诉，导致B加油站土地被法院查封。A石油公司及时提出执行异议，最终法院裁定中止对B加油站土地使用权的执行。

法律风险分析

（一）难以知晓设定抵押权的情况
即使B加油站仍由A石油公司经营使用，但不排除当地供销社使用建设用地土地使用权到银行做贷款抵押。而根据《物权法》第一百八十二条规定，以建设用地使用权抵押的，则该土地上的建筑物一并抵押。A石油公司如果不及时办理土地使用权证，就很难了解到在土地使用权上设定的抵押，也就无法及时规避风险。一旦供销社无力偿还银行贷款，银行将会依法拍卖该土地使用权，并从价款中优先受偿，导致A石油公司遭受损失，合法权益将难以得到维护。
（二）在拆迁补偿时遭受损失
根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定，房屋拆迁评估价格为拆迁房屋的房地产市场价格。因此，拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值，还包含了土地使用权价值。A石油公司在购买供销社股权时，就已经支付了相应的土地使用费，但A石油公司若未及时办理土地使用权证，在拆迁过程中就可能得不到关于土地使用权的相应补偿。因为没有土地使用权证，动迁单位就无法确认业主对土地的合法使用权益。
（三）容易遭受意外损失
如果当地供销社涉及法律纠纷败诉，其名下资产包括B加油站土地使用权都可能会被法院列入执行范围，石油公司则因此会遭受相应损失。
物权法

风险防控建议

1、为避免合法权益受到侵犯，未取得土地使用权证的土地使用者必须尽早办理好相应手续，以确保自己的土地使用权在法律的保护范围内。如果是通过转让、划拨等方式获得土地使用权的话，土地使用者需要办理土地使用权证的转让手续并做好变更登记，同时留存相应合同、来往文书、票据。
2、若加油站土地使用权被法院查封时，应尽快依法行使各项法律赋予的权利和纠纷解决途径，向执行法院提出执行异议及相关证据材料，向法院阐明该宗被查封土地已被现实际使用人合法使用多年，土地来源清楚且已支付相应土地款对价，并为办理土地使用权过户手续付出努力，非自身原因未能及时办理土地使用权证过户手续。

法条链接

1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释
第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。
3.最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。