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民法典中的居住权设立与解析

2022-02-02 11:38:08
居住权作为一种与居民日常生活息息相关的用益物权正式写入《民法典》，对社会经济生活会有深刻的影响。那么什么是居住权、居住权怎么设立、这个新设物权又将给我们普通人的生活带来怎样的影响呢？

01居住权

根据《民法典》第369条的规定，“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外”，即例外情况下可以出租设立居住权的住宅，既然可以出租，那在例外情况下也可享有收益权，但是应当在不动产登记簿上予以登记。

居住权的权利主体是自然人，不包括法人或其他组织。这里有一个问题，未成年人作为一类较为特殊的自然人，能否在自己的房屋上为父母设立居住权呢？我们认为，这个问题需要根据“最有利于被监护人的原则”进行判断，如果设立居住权符合该原则，应当允许设立，如果设立居住权将有损被监护人的利益，则不能设立。

居住权的客体是他人住宅。所谓“住宅”，首先，既包括商品房，也包括宅基地，但应排除商铺等经营性用房。其次，不仅可以是整套“住宅”，也可以是“住宅”的一部分（如房间），这是因为住宅的部分在构造上具备独立性，功能上有完整性，且登记也具备可操作性，因此可以设立居住权。这就意味着，某一不动产设立居住权之后还可以再次设立居住权，不过对居住权客体属于同一标的的，其权利期限就不能重合。
居住权02如何设立

01以合同方式设立

根据《民法典》第368条规定，“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。”通过合同方式设立居住权的，应当采取书面形式，且以登记为设立要件，居住权自登记时设立。实践中要通过合同的方式设立居住权，推测至少应提交不动产权证书、居住权合同（具体提交资料还需登记机关出台细则进一步明确）。

02 通过遗嘱方式设立

《民法典》第371条规定，“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”如何参照需进一步出台相关司法解释。

以遗嘱方式设立居住权，没有要求一定要采取书面形式。根据继承编的相关规定，遗嘱的法定形式有自书遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱、公证遗嘱、录音录像遗嘱和口头遗嘱。目前来说，通过遗嘱设立居住权，只要符合遗嘱的法定形式且遗嘱有效，那么通过非书面形式设立的居住权也应是合法有效的，这也能充分尊重并还原遗嘱人的真实意愿。

通过遗嘱设立居住权，居住权的设立时间可能会出现两种情形：

一是遗嘱人生前没有就居住权进行登记，这时，居住权自遗嘱人死亡时设立。就已有资料推测，在这种情况下，设立居住权需要提交的资料至少应包括：不动产权证书、设立居住权的遗嘱、死亡证明（第三方，医院或派出所开具）、户口注销证明（死亡销户证明）等。

二是遗嘱人生前即为居住权办理不动产权利登记，这种情况下，居住权是自登记时设立还是自继承开始时设立，存在争议。遗嘱人生前去办理居住权登记，此时遗嘱未生效，可能存在被撤销、变更以及无效等后果，如果认为居住权自登记时设立，势必会与遗嘱的上述变动产生矛盾；如果认为继承开始时设立，则又有可能违背遗嘱人的真实意愿。具体如果认定，需等待进一步的司法解释。