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浅析商品房买卖合同中惩罚性赔偿

2022-02-16 18:44:10
关于“一房二卖”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第八条第二款设定了惩罚性赔偿责任：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
以上惩罚性赔偿责任的规定用以平衡商品房买卖过程中因信息不对称等因素造成的买方在交易中的弱势，但因惩罚性赔偿条款适用条件较为严格，关于《最高人民法院关于审理商房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款的适用条件，笔者结合司法判例对相关裁判观点进行了梳理。

观点一：需同时存在两个房屋买卖合同关系
案例：《张海元、烟台云海置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》
本院认为：“一、关于本案是否存在一房二卖情形的问题。……本案中，云海置业在与宋磊光解除房屋买卖合同关系后才与张海元成立房屋买卖合同关系，在云海置业与张海元成立房屋买卖合同关系时，并不同时存在两个房屋买卖合同关系，也不能导致云海置业与张海元签订的合同无效或者被撤销、解除，不存在一房二卖的情形。”

观点二：适用于出卖人是房地产开发企业的情形
案例:《吴庭大、何升辽房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》
本院认为：“虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条对出卖人“一房二卖”的恶意违约行为作出了惩罚性赔偿的规定，但上述司法解释所适用的范围是商品房买卖合同纠纷案件，并未包括出卖人不是房地产开发企业的房屋买卖合同纠纷案件，故在法律及司法解释并未对房屋买卖合同纠纷中的“一房二卖”的行为作出惩罚性赔偿规定的情况下，吴庭大请求何升辽按已付购房款一倍的标准承担40万元的惩罚性赔偿责任，于法无据，本院不予支持。”

观点三：适用于商品房买卖合同纠纷

案例：《苗丽芳、河北金博园房地产开发有限公司民间借贷纠纷二审民事判决书》

本院认为：“一审法院认为：苗丽芳与河北金博园房地产开发有限公司和薛海山之间所涉及的本案纠纷系由前期借款转化而来。金博园公司、薛海山应履行还本付息的义务。截至目前，下欠借款本金383333元及利息未还，故苗丽芳要求金博园公司、薛海山给付383333元及自2018年1月5日按月利率2%支付利息，于法有据，应予支持。因本案系民间借贷纠纷，苗丽芳依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，以房屋买卖合同纠纷请求金博园公司、薛海山赔偿损失、承担已付房款一倍的赔偿责任，赔偿差价损失，不予支持。苗丽芳申请鉴定房款均价，确定差价损失，没有依据，不予支持。

二审法院认为：虽然双方经结算后将剩余借款543333元用于抵顶房款，并签订了《商品房预定单》，但苗丽芳并未支付全部房款，双方也未签订正式的购房合同。在金博园公司将约定的房屋另售他人后，金博园公司和薛海山又向苗丽芳出具了退还预订款及利息的保证书，并先后退还16万元，之后，经苗丽芳催要，金博园公司和薛海山又于2019年6月12日再次出具了退清剩余房款的保证书，根据上述事实可以表明，在交付房屋目的不能实现的情况下，双方具有继续履行结算后的所欠借款543333元的意思表示，故原审认定双方之间系民间借贷纠纷并无不当。苗丽芳称双方应系商品房买卖合同纠纷，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。”
房屋买卖

观点四：适用于出卖标的物为“向社会销售”的房屋
案例：《中国人寿保险股份有限公司甘肃省分公司、甘肃兰东房地产开发有限责任公司合同纠纷二审民事判决书》
本院认为：“本案不适用本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，甘肃人寿公司不享有该司法解释第八条规定的“不超过已付购房款一倍”的赔偿请求权。
案涉房产是按照特定买受人甘肃人寿公司的办公使用意图和特定要求，由出卖人兰东公司建造并出售的特定标的物，有别于前引司法解释第一条规定的“向社会销售”的房屋。……以上证据充分证明，当事人双方签订的合同虽然名为商品房买卖合同，但是，无论从买受人特定、标的物特定、建造要求特定，还是从建设工程分工实施的履行事实来看，案涉房产都不应认定为向社会不特定的人公开出售的商品房。
本案所涉兰东公司与甘肃人寿公司签订的《商品房买卖合同》及其附件记载的是包括商品房买卖、委托建设等在内的复合型权利义务关系，并非单纯的商品房买卖关系。……诉争当事人之间权利义务关系不仅及于案涉房产的交换环节，还包括房屋图纸设计和建设施工等环节。
因此，案涉房产的价值并非系争当事人在《商品房买卖合同》文本中约定的总价款，还包括主体工程变更和分项工程的价款。……该认定从案涉法律关系的性质上区分了商品房买卖合同关系与委托合同关系，确认了兰东公司与甘肃人寿公司在该案中的法律关系，但并未否认标的物即案涉房产价值的两个来源，即案涉房产的价值不仅包括《商品房买卖合同》约定的房款，还包括该合同之外的分项工程形成的价值；也未否认上诉系争《商品房买卖合同》及其附件所载明的包括商品房买卖、委托建设等在内的复合型权利义务关系。因此，作为单纯调整商品房买卖关系的前引司法解释不能成为处理本案的规则依据。
此外，前引司法解释第八条在规定买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失之外，还赋予买受人请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。此项责任即惩罚性赔偿责任，其功能在于保护诚信，制裁恶意违约。
通说认为，在私法领域，无论侵权之债还是违约之债，赔偿责任重在填补损失，不在惩罚。即使在侵权之诉中，除非有法律明文规定，惩罚性赔偿责任不得适用。在合同纠纷诉讼，特别是商业经营合同纠纷诉讼中，惩罚性赔偿责任自无作为一般原则予以适用的余地。
因此，该规定应当严格限制适用。……甘肃人寿公司购买案涉房产为商业办公而非公民居住之用，其以出卖人兰东公司根本违约为由，请求兰东公司偿付一倍的已付购房款赔偿金，缺乏事实根据，与法意亦有不合，该项上诉理由不成立，本院不予支持。兰东公司有关非恶意违约、不承担惩罚性赔偿责任的抗辩主张成立。原审法院判决兰东公司承担500万元的惩罚性赔偿金，缺乏理据，应予纠正。”