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开发商解除商品房买卖合同的影响

2022-02-19 18:18:25
实践中，开发商往往会因业主出现“断供”等违约行为，通过诉讼的方式同业主解除预售商品房买卖合同。

但房屋买卖合同解除后，若此前因其他债权人向业主提起诉讼对涉案预售商品房进行了预查封，则开发商将无法直接通过申请强制执行的方式将房屋收回。此时开发商需要向作出房屋预查封的法院提起执行异议之诉的方式，以达到解除预查封、中止其他债权人对房屋执行的目的。因目前实践中法院对于开发商能否以房屋买卖合同解除为由中止预查封存在不同的认识，因此本文拟就相关法律问题，分析如下以供参考。

一、法院对房屋进行预查封的依据

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《执行和协助执行的通知》）第十五条第三项规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。

因此，根据上述规定，在条件成就时，人民法院可以依据其他债权人的保全申请或强制执行申请，对业主办理了商品房预售合同登记备案或预告登记的商品房进行预查封。
对于预查封与查封的联系与区别，沈德咏主编、最高人民法院研究室编著的《民事诉讼司法解释理解与适用》认为，预查封和查封在限制标的物转让的效力上应当是相同的。在法院预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押手续。但是预查封和查封也有一些细微的区别：一是法院不能对预查封的房地产进行处理；二是预查封期间，登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外，登记机关不得为任何其他登记行为。在预查封期间，一旦房地产权属登记在被执行人名下，则预查封就自动转为查封。
同时，值得注意的是，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，只有经依法登记，才能发生效力，未经登记不发生效力。预告登记是保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的不动产登记，其并不发生不动产物权变动之法律效果，只是临时性保护措施，因此虽然法院可以对业主进行了预告登记的房屋进行预查封，但此时房屋仍处于开发商名下，属于开发商所有。

二、开发商解除预售商品房买卖合同的依据

实践中，部分法院在审理开发商起诉业主解除房屋买卖合同案件中，会要求作为原告的开发商提供目前诉争房屋的查封信息。诉争房屋上是否存在预查封，在一定程度上会影响承办法官对于案件的审理与判断。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，合同双方当事人约定的解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。而开发商提起诉讼也往往系因业主出现“断供”等违约行为导致，因此在房屋买卖合同解除条件成就时，开发商有权请求判决解除同业主签订的商品房买卖合同。

之所以部分法院会因诉争房屋存在预查封为由不予支持开发商解除房屋买卖合同，往往是因为法院担心若支持开发商解除房屋买卖合同的请求，将侵犯到其他债权人的权益，导致其他债权人无法通过对预查封房屋执行的方式挽回自己的损失。但其实，解除商品房买卖合同并不会侵犯其他债权人的合法权益，并且当合同约定的解除事由发生时，开发商有权依据房屋买卖合同的相关约定请求解除合同，理由如下：
首先，预查封所查封的对象并不是房产本身，而是被执行人在履行商品房买卖合同过程中取得的可供执行的财产权益。正常情况下，业主在预售商品房符合过户登记条件的情况下可以请求开发商办理过户手续，最终取得房屋所有权，则预查封就转化为了正式的查封，其他债权人即可申请对诉争房屋强制执行。但是因为业主违约导致其与开发商签订的商品房买卖合同解除，此时业主便不再享有房屋过户请求权，预查封的效力便只能针对房屋买卖合同解除后的金钱债权而非房产本身，则此时其他债权人即可申请对作为被执行人的业主在开发商处的到期债权申请强制执行。因此，解除房屋买卖合同并不会侵犯到其他债权人的合法权益。
其次，人民法院对预告登记的房屋进行预查封，其功能是限制被执行人在取得房屋所有权后的处分权。预查封虽然对诉争房屋物权变动尤其是形式上的变动具有绝对的控制效力，但不能影响开发商与业主之间关于合同权利义务的分配和履行。预查封效力并不涉及房屋买卖合同的效力，既然合同仍然有效，则合同中约定的解除合同的条件也即有效，因此条件成就时开发商当然能以此为依据解除其同业主之间的房屋买卖合同。
最后，预查封状态下解除商品房买卖合同涉及了四方当事人（开发商、业主、贷款银行、其他债权人）的利益，依据合同相对性原则，开发商与业主之间的房屋买卖合同是否应解除应当在合同当事人之间解决。相比较而言，其他债权人的权利并不必然优于开发商。
商品房

三、房屋买卖合同解除后开发商的救济途径

商品房买卖合同解除后，若房屋上存在预查封，则开发商便不能直接依据生效判决收回房屋。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，开发商需要对诉争房屋作出预查封的法院提出书面异议的方式以申请法院中止对诉争房屋的执行。若执行法院认为理由不成立，则会裁定驳回执行异议，此时开发商需要在裁定送达之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉的方式中止执行。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议、复议规定》）第二十六条第二款规定，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。而在实践中，业主普遍是因个人经营不善导致断供，在开发商起诉解除合同前，诉争房屋上往往已经存在其他债权人的预查封，因此开发商所依据的解除商品房买卖合同的生效判决必然在预查封之后，这导致当开发商依据生效判决提起执行异议时，执行法院便可直接依据《执行异议、复议规定》第二十六条第二款裁定驳回，此时开发商只得通过提起执行异议之诉的方式以救济其权利。又因实践中部分法院对于执行异议之诉的诉讼费收费标准系依据标的物的价值收取，这导致开发商在收回房屋的过程中不但需要经历执行异议、执行异议之诉的诉讼过程，还需要提前支付一笔不小的诉讼费用，承担了过高的权利救济成本。

四、商品房买卖合同解除对预查封的影响

对于开发商作为案外人提起执行异议之诉，请求解除对房屋的预查封并停止执行这一诉请应否予以支持，目前实践中法院还没有形成较为统一的裁判观点。观点一，认为开发商可依据预查封后的生效法律文书解除阻却执行，认为房屋买卖合同通过判决解除后，作为房屋买受人的业主不再享有相应的物权期待权，预告登记的效力消灭。作为房屋出卖人的开发商有权向人民法院申请解除预查封，排除执行。观点二，认为房屋预查封后的生效法律文书不得阻却执行，认为商品房买卖合同的解除并不能改变查封的法律效力，执行法院查封房产后即具有固定权利现状、排除之后物权变动的效力。作为案外人的开发商以另案判决解除房屋买卖合同为由主张停止执行的，不应予以支持。
观点一：开发商可依据预查封后的生效法律文书解除阻却执行

对于观点一，贺小荣主编《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要》12.合同解除对与查封执行效力的影响，针对这一问题作出了详细的阐述：
首先，《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因预告登记的担保对象是业主基于商品房买卖合同所享有的不动产物权变动请求权，故预告登记具有附随性，即预告登记须以该请求权有效成立并存续为前提，且该请求权的变动效力及于预告登记。因此，当开发商通过诉讼途径解除了同业主之间的房屋买卖合同后，业主便不再享有过户请求权，其预告登记已失效。
其次，因预查封存在的基础系依据《执行和协助执行的通知》第十五条第三项规定，法院有权对被执行人购买并办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封。因此，商品房买卖合同解除，预告登记失效后，诉争房屋预查封的基础也已不复存在，故法院应中止对诉争房屋的执行。
但值得注意的是，针对业主与开发商通过协商或者以另案民事调解书的方式解除双方之间商品房买卖合同的情况，文章认为原则上不应支持案外人开发商的诉讼请求。理由是因为，基于任何人不得从不诚信行为中获得利益这一基本法理考量，人民法院的预查封限制了业主的处分权，业主与开发商进行协商（包括调解）解除房屋买卖合同，应解释为业主放弃了上述转化而来的请求权（履行合同可能获得的利益），能够认定业主损害了其他债权人的利益。但如果开发商与业主通过协商（包括调解）解除合同时兼顾考虑了其他债权人利益的，则可以支持执行案外人（开发商）的诉请。
此外，最高人民法院（2019）最高法民再299号判决也同样认为在此情况下可以解除房屋预查封，“综上，人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。涉案《商品房买卖合同》及补充协议解除后，预告登记失效，孙丹丹不再享有相应的物权期待权。而领运公司作为诉争房屋开发企业有权向人民法院申请解除查封，排除执行。”
观点二：涉案房屋预查封后的生效法律文书不得阻却执行

对于观点二，最高人民法院于2020年所作出的（2019）最高法民申1103号判决却与观点一中（2019）最高法民再299号判决持相反观点。（2019）最高法民申1103号判决认为，“本案的争议焦点为被申请人刘国伟对被查封的八套房屋是否享有物权期待权利，涉案房屋能否排除执行。”
对于开发商能否依据查封后的生效法律文书阻却执行这一问题，判决认为“关于正商公司能否依据查封后的生效法律文书阻却执行的问题。正商公司以刘国伟违约，商品房买卖合同的目的不能实现为由，向河南省郑州市高新技术开发区人民法院（以下简称高新区法院）起诉请求解除八套房屋的商品房买卖合同，获得了相应的生效调解书和判决书，要求排除执行。但因正商公司起诉，高新区法院作出解除商品房买卖合同判决书、调解书的时间均在执行法院2015年1月21日查封涉案房产之后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，依法不能对抗人民法院的执行。但经人民法院的生效裁判认定，正商公司已为被执行人刘国伟偿还的按揭贷款部分，应当从拍卖房产的变价款中优先支付给正商公司。”
由此可知，持第二种观点的法院认为，因开发商解除合同所依据的生效法律文书是在涉案房屋被预查封后作出的，因此依据《执行异议、复议规定》第二十六条第二款的规定是不能对抗人民法院的执行。但是，判决也明确，虽然开发商此时无法阻却执行排除预查封，但开发商对于已经为业主偿还的银行按揭贷款部分享有优先受偿的权利，作出预查封的法院在拍卖房产时，应当从拍卖房产变价款中优先支付给开发商，从而也在一定程度保障了开发商的利益。

五、涉案房屋存在预查封，开发商应如何应对

首先，开发商应保持并加强与合作贷款银行的沟通以及信息共享，对于按揭购房的业主，一旦开始出现逾期支付贷款或者资金紧张的情况后，开发商应及时同银行进行沟通并共同进行风险判断，尽可能在业主的其他债权人还未对房屋进行预查封前就及时解除合同并保全涉案房屋；
其次，如前所述，鉴于目前实践中法院对于房屋存在预查封后能否解除预购商品房买卖合同以及解除合同后能否排除执行存在不同观点。因此，若开发商在因业主断供准备解除商品房买卖合同时发现涉案房屋上存在预查封，则此时就应当对作出预查封法院及其上级法院进行类案检索，以判断该法院的判案思路是更倾向于此种情况下支持阻却执行还是反对阻却执行。
若该法院持第一种观点，即开发商可依据预查封后的生效法律文书解除阻却执行。那么开发商在通过诉讼取得解除商品房买卖合同关系的生效裁判文书后，应在第一时间向涉案房屋作出预查封的法院提出执行异议，以尽快阻却法院对涉案房屋的强制执行。
若该法院持第二种观点，即涉案房屋预查封后的生效法律文书不得阻却执行。则此时建议开发商在承担阶段性担保责任后不要选择与业主解除预售商品房买卖合同，而是作为保证人尽快提起追偿权之诉，要求业主承担偿付责任。并且，通过参与分配的方式加入到对案涉房屋的执行程序中来，尽可能地保障自身权益。