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  • 大城市借名买房法律风险你知道多少？

    2022-02-24 19:10:29
  • 在近些年国家实施房地产宏观调控政策的大背景下，各大一、二线城市均出台了相关限购、限贷政策，导致很多购房者进行房产投资或升级改善住房条件受到了一定的限制。

    因此有很大一部分购房者通过“假离婚”的方式去规避调控政策，也有一部分购房者通过“借名买房”的方式去规避调控政策。当然，也有因身份关系（父母子女）、躲避税收、隐匿真实财产、逃避债务、获取贷款等情形而产生的借名买房情形。

         那么【借名买房】这种方式，真的合法吗？对于你借的这个“名”，你真的心里有底儿吗？

         今天，我们就来讲一下“借名买房”的法律风险及纠纷处理方式。

         什么是“借名买房”？

         借名买房，是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋暂时登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。

          借名买房一般发生在关系亲密的亲戚、朋友等熟人之间，但当借名人与登记权利人产生不睦、丧失信任后，一般就会出现房屋权属的纠纷。

         房产属于不动产，根据《民法典》第209条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产的物权应遵循物权法定原则。

         根据《民法典》第216条，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。根据《民法典》第217条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致。因此，在不动产权属证书与不动产登记簿信息一致的情况下，不动产权属证书（房本）上登记的权利人，即为法律意义上的房屋所有权人。

         但是，根据《民法典》第220条，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，并且应在十五日内向人民法院提起诉讼。

         因此，如果“借名买房”双方当事人发生争议，可以采取以下方式解决：

         1.双方协商达成一致，向不动产登记机关申请更正登记。

         2.借名人（实际出资人）向不动产登记机关申请异议登记，并在十五日内向人民法院提起诉讼。
    借名买房法院对借名买房纠纷的处理

    一. 对借名买房性质的认定

         普遍采取【债权说】，即被借名人购房的买卖合同真实有效且完成了所有权登记，登记权利人是唯一合法所有权人。借名人与登记权利人间关于房屋所有权归属的认定只能约束双方，不产生直接设立房屋所有权的法律效力。借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得所有权，但可提起合同之诉、要求登记权利人为其办理房屋过户手续。

    二. 对借名买房纠纷审查的要点

         1. 对房屋真实归属的审查：包括购房经过（购房原因、选房、签约等过程由谁主导）、出资情况（房款、税费、中介费等是由谁来出资、比例如何）、房屋使用情况（由谁居住、日常生活缴费、办理相关手续等）、房屋凭证留存情况（由谁保管合同、房本、发票等重要凭证）、有无当事人双方约定的书面凭证（如约定了出资、占有、权利归属等情况）、证人证言（亲友等知情人的证人证言）等。

         2. 对房屋是否符合过户条件的审查：在支持变更房屋权利人的情况下，还会审查房屋是否是能够进行权利转移，比如经适房、还迁房还在限制交易的期限内，或是房屋已被司法查封等情形，则法院无法支持房屋权利转移登记。

         3. 对借名人购房资格的审查：很多借名人是为了规避限购政策，通过法院的判决进行过户，所以法院一般会审查借名人是否具有购房资格，以免出现执行中的过户障碍。

         4. 是否涉及案外人的权利：1）房屋登记是否发生在登记权利人的婚姻存续期间，如属于夫妻共同财产，则配偶应参加诉讼；2）不动产登记簿是否抵押权人等他项权利人，如有则他项权利人应参加诉讼；3）是否存在已与登记权利人签订房屋买卖合同的交易相对人，如有则应参加诉讼。

    三. 处理方式

         如借名人的主张达到了高度盖然性的标准，则法院会判令登记权利人协助借名人办理房屋过户手续，但因房屋不符合过户条件、借名人不具有购房资格导致无法过户的除外。若借名人因上述原因无法取得物权，则可以通过房屋折价、变价的方式进行分割，折价时综合考虑房款出资情况、房价上涨情况等因素，变价时按照实际出售后所得的房款进行分割。
刘丽律师
山西东升法务律师事务所
公司问题,婚姻家庭,交通事故,劳动雇佣,房地产纠纷,担保纠纷,民事执行,民商事案件
黎磊律师
北京费隐律师事务所
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