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二手房屋买卖合同效力

2022-03-05 18:39:12
甲于2017年初与乙签订房屋买卖合同，将自有房屋以200万元的价格出卖给乙，后乙向其支付首付款50万元；

案情简介：

在尚未办理完毕不动产过户登记时，乙又与丙签订房屋买卖合同，将该房屋直接以220万元的价格出卖给丙，丙向乙支付了60万元的首付款。后丙发现乙并非该房屋不动产登记权人，而直接联系到甲并达成新的房屋买卖合同，约定该房屋以210万元的价格由甲直接出售给丙，双方结算完毕并办理了过户登记。现丙认为和乙签订房屋买卖合同时乙并非房屋产权人，并无处分权，向法院起诉要求确认双方的合同无效，乙向其返还首付款，并依据合同承担20%的违约金。

法院经审理判决，双方签订的房屋买卖合同有效，驳回原告丙的诉讼请求。
二手房

律师评析：

上述案例中，涉及到二手房买卖纠纷的一种类型，即连环买卖纠纷。所谓二手房的连环买卖，指的是双方签订房屋买卖合同之后，在未完成变更过户的情况下，买受人作为出卖人又跟其他的买受人基于同一涉案房屋签订了新的买卖合同。律师认为，房屋买卖合同属于债权合同的一种，产权过户登记只是作为履行该合同中权利义务的互动结果。只要该合同符合《合同法》等民法规定，就应属于有效合同且受法律保护，即没有处分权并不影响合同效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该条款也已经承认出卖他人之物的合同的有效性，即承认了买卖等合同的效力不受处分权有无之影响，故法院判决合法合理。当事人在签订房屋买卖合同时应当确认对方是否属于房屋产权人，有利于保障自身的合法权益，但合同签订后也要遵守合同约定，合同效力无瑕疵的情况下，不能在对方尚未履行完毕时想当然的单方否认合同效力。