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  • 城市更新项目的法律风险

    2022-03-11 23:00:24
  • 城市更新项目的投资额大、周期长、主体权利义务复杂。

    因我国缺少对城市更新项目进行规制的统一性法律规范，而很多地方关于城市更新的的政策法规亦不甚完善，所以在实践中，城市更新项目面临着较多的法律风险，为了使城市更新项目顺利完成，相关主体应当采取措施对法律风险进行规避。

    一、城市更新项目各个阶段的法律风险

    1、意愿征集、立项申报阶段的法律风险

    在这个阶段，容易产生申报条件与改造意愿的不符合的法律风险。若在开发商在城市更新项目进行申报前便自行展开测绘规划工作，制作申报材料，则难以在项目申报之前对相关条件进行梳理，容易导致缺漏申报条件而不能获批。

    其次，存在业主因为担心《计划申报委托书》存在隐藏条款或者表述不清的条款会侵害自身权益等种种顾虑而不签署《计划申报委托书》的法律风险。

    开发商承接城市更新项目是为了获得其中的商业利益，而当前高拆迁补偿的现状使开发商能够获得利益减少。

    2、城市更新项目核查规划阶段的法律风险。

    城市更新项目规划完成后会进行公示，此时的公示阶段在大多数情况下会有相关主体就项目规划事项提出异议，导致项目的审批进程受到影响。单元规划同时与各种技术指标和方案项目的审批流程时间相关，单元规划通过的时间越早，就越能够给业主带来更多的利益，但是公示阶段越多越会增大审批通过的难度，所需的时间越长，一旦在公示阶段更新项目所在地的法定内容发生调整，单元规划的相关要求也要在法定内容框架之内进行拟定调整，此时就会面临着大量的审批手续，项目审批难度就会大大加深。

    3、无法形成单一主体的法律风险

    一个城市更新项目涉及的不动产权利人众多，为了获得开发权，项目实施主体会通过买卖、拆迁安置补偿协议、入股等方式将不动产权集中，使多个产权主体变为单一主体。但在项目实施主体与不动产权利人进行谈判过程中，不动产权利人可能因为对房屋的归属感、不满意补偿标准、被拆迁人蓄意当钉子户、相关主体串通恶意阻止投资人成为单一主体等导致城市更新项目停滞。

    4、 原不动产权利人毁约的法律风险

    城市更新项目一般耗时较长，由于我国房地产市场行情的变化，当事人心理预期的不同等因素，原不动产权利人一方提出中止或解除合同的情形经常发生，以至于项目实施主体签订合同后常常会原不动产权利人要求加价，补签各类补充协议，从而导致项目进程缓慢。

    5、建设回迁的法律风险

    在这个阶段同样存在较多的法律风险，如拆除原有设施、建筑物时原有产权人拒绝在限期内进行搬迁与结清费用等，在办理房地产权证注销手续时无法提供委托书、产权证明文件与声明书等，在项目建设周期内，开发商无法对产权人提供临时的安置补助等情况。这些情况一方面会导致项目的拖延，可能会导致项目流产;另一方面当项目陷入僵局， 开发商可能会对拆迁补偿协议中的原不动产权人无法履约，最终会面临着集体索赔或是临时解约的风险。
    城市项目二、城市更新项目法律风险规避措施

    1、了解项目所在地的城市更新政策

    城市更新的政策性规定的具体内容比较多，这些政策性规定的内容和城市更新项目实施有着直接关系，所以相关主体必须要全面进行了解，防止自身利益受损，保证更新项目的顺利开展，实现预期发展目标。同时，政策具有变化快的明显特点，相关主体在进入城市更新项目前后必须要对城市地区政策有全面了解，充分考虑所在不同的时间阶段对城市更新项目的同一问题规定有何不同，并随着规定的改变调整自己的行为和选择，在合法的前提下使利益最大化。

    2、充分而客观真实的尽调调查

    一般而言，城市更新项目的投资者应当聘请一个中介机构进行充分而客观真实的尽职调查，将项目整个过程中的风险披露出来，然后经过综合考虑后决定是否投资、如何规避风险。在做尽职调查的时候，要特别注意以下事项：一是项目所在地的城市未来发展规划。二是项目所在区域是否在水源保护区，是否处于生态保护范围之内。三是项目的可行性，申请成为实施主体的可能性;四是城市更新项目相关政策。

    3、详细、具体地设计合同内容

    城市更新项目的情况不同，合同的内容也会不同，详细、具体地设计合同的内容，可以使城市更新项目取得良好效果。其中，必须明确合同的目的，合同目的是城市更新项目的核心所在，指明了目标。而合同必须与城市更新项目所在地的情况相符合，涉及到每一个事项的每一项内容都要清楚，否则容易产生纠纷。合同中要明确列明各方的权利义务，可以立马清晰明了违约的主体及责任承担主体，迅速进行维权。同时可以创造性的设计担保条款，使在履行合同过程中，确保能够获得更多保障。

    4、咨询或聘请专业律师

    我国的城市更新项目速度较快，其中涉及的法律事务和法律规范较多，所以，对城市更新项目的相关主体而言，专业律师非常重要，可以帮助相关主体调查项目的实际情况，全面了解项目情况，同时在情况发生或者变化时，发现其中潜在的风险，并采取有效措施来应对，确保相关主体的预期利益目标。同时对相关主体实际工作进行有效指导，从根本上避免问题发生。当过程中出现问题的时候，专业律师可以帮助及时采取诉讼和非诉讼策略，最大程度减少纠纷发生。

     
刘丽律师
山西东升法务律师事务所
公司问题,婚姻家庭,交通事故,劳动雇佣,房地产纠纷,担保纠纷,民事执行,民商事案件
黎磊律师
北京费隐律师事务所
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