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民法典关于预约合同的解读

2022-03-11 23:02:09
预约合同，指约定于将来一定期限内订立本约合同的合同。最早作出有关于预约合同约定的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，将商品房的预定协议视为预约合同。

随后，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条首次使用了预约合同的概念，并明确预约合同乃是一种独立的合同类型。最后，民法典采纳了买卖合同司法解释的规定，其第四百九十五条规定：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。与上述司法解释不同的是，《民法典》首次在法律层面确认了预约合同，并将违反预约合同的责任明确为违约责任，赔偿损失不再单列。

预约合同的认定
预约合同并不难理解，但预约合同是在其已经具备了本约合同的基本内容时，应当认定为预约合同还是本约合同，实务没有统一的说法。其实，是否构成预约合同取决于双方有无于将来订立本约的意思表示。若有将来订立本约的约定，则应认定为预约，否则则认定为不构成。但由于订立预约合同时，双方订立本约尚未订立，故而不产生本约成立的法律效果。因此，在预约合同中对本约合同内容的约定，仅意味着双方同意以约定的内容签订本约合同，对这些义务的违反的后果，是使得双方以预约约定的条件订立本约的目的落空，违反者应承担预约合同的违约责任，而非本约合同的违约责任。同时，根据《民法典》第四百九十条第二款：当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立，此时本约合同虽未签订，可视为本约合同已成立，双方之间的预约合同关系已经转化为本约合同关系。
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风险提示
1.注重识别预约合同的违约情形
预约合同违约的情形一般有：一是以明确的态度或者行动拒绝订立本约合同；二是对未决条款恶意磋商，对预约合同未确定的条款恶意磋商，导致本约一直无法订立，即构成违约；三是对已决条款重启磋商，导致无法订立本约的，构成违约；四是违反已决条款，导致本约合同不能按照已决条款订立的，构成违约

2.注意识别违反预约合同的责任性质。
在买卖合同司法解释颁布之前，一般认为预约合同并非独立的合同，违反预约合同责任性质属于缔约过失责任。尔后，买卖合同司法解释颁布乃至民法典均采预约合同独立说，违反预约合同的责任性质是一种独立的违约责任。

3.预约合同违约责任的确定
一方面，合同对违约责任有约定时，应从其约定;另一方面，当合同无约定时，因损失后果的确定缺乏客观标准时，由于预约合同的独立性，本约合同的履行利益损失不能作为预约合同违约责任确定的酌情因素，法官只能根据合同履行的时间、当事人的主观过错程度、再次缔约的难易程度、为本约合约订立付出的成本等因素，按照公平合理的原则酌情确定。

4.订立时区分预约合同与本约合同
订立本约合同时，应尽量避免使用“认购、订购、预购、备忘录“等字样。订立预约合同时，需要表达出在将来一定期限内订立合同的意思，同时应避免将本约合同中的大量重要内容约定在预约合同中，以免产生对预约合同、本约合同的混淆。同时，对订立预约合同时，要注意约定违约责任，产生纠纷就可以清晰适用违约责任。