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关于建设工程合同法律分析

2022-03-23 14:19:40
建设工程施工合同是指发包方（建设单位）和承包方（施工人）为完成商定的施工工程，明确相互权利、义务的协议。

01.导致合同无效的四大行为
1.发包人肢解发包
2.承包人全部转包和肢解后全部分包
3.承包人分包给不具备相应资质条件的单位
4.分包单位再分包

注意：（1）建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成，就算经发包人同意，也无效
（2）承包人分包后，承包人与第三人就第三人的部分承担连带责任
（3）承包人实施无效承包行为后，法院可收缴当事人已取得的非法所得归国家所有。

02.合同无效后
1.如竣工验收合格的，可折价补偿承包人
2.如竣工验收不合格的：
（1）修复后经验收合格的，发包人可以请求承包人承担修复费用；
（2）修复后经验收不合格的，承包人无权请求折价补偿。
PS：发包人对因建设工程不合格造成的损失有过错的，应当承担相应的责任。

03.可解除合同情形
1.承包人转包、违法分包的，发包人可解除合同
2.发包人提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标准或者不履行协助义务，致使承包人无法施工，经催告后在合理期限内仍未履行相应义务的，承包人可以解除合同。
3.合同解除后，已经完成的建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付相应的工程价款；已经完成的建设工程质量不合格的，参照本法第七百九十三条的规定处理。

合同无效
04.垫资
1.对垫资（性质）有约定的，承包人可按约定要求返还；没有约定的，按工程欠款处理。对欠付工程价款利息有约从约，无约按中银发布的利率计息。
2.对垫资利息有约定的，承包人可按约定要求返还，约定的利息不得高于中银发布的利率；无约定的，视为无利息。
3.利息从应付工程价款之日起计算

05.工程价款的优先受偿权
1.法定优先权，无需事先约定
2.主体：承包人（①与发包人订立建设工程合同的承包人②装饰装修工程的承包人，装修装饰发包人不是该建筑物的所有权人除外）
3.适用前提：工程质量合格，无论竣工与否
4.适用范围：只有工程价款，不包括逾期利息、违约金、损害赔偿金等
5.行权期限：自发包人应当给付工程价款之日起6个月
6.发包人和承包人约定放弃或限制优先受偿权，但若损害建筑工人利益的，该约定无效。
7.适用顺序：
已交付全部或大部分购房款的消费者>承包人的法定有限受偿权>银行抵押权
8. 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。