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  • 谢娜夫妇买豪宅“跳单”引发哪些法律问题

    2022-07-04 09:13:13
  • 作为公众人物最大的烦恼，可能就是动不动就被人威胁并曝光一些“不光彩”的过去。

    近期，谢娜张杰夫妇在上海购买一套6000万的豪宅，就被一中介爆料是“跳单”的不诚信行为。

    该中介曾在直播里透露张杰谢娜夫妇于2019年6月21日、22日两次在其带领下看房，而后以不喜欢为由不愿购买，但后期二人又私自联系房东签订购房合同。该中介还曝光了当事人照片、购房地址等信息，并表示未来还会针对这个事情“记录买房趣事”。对此，张杰、谢娜方则委托律师发布声明，表示要“提请进入司法程序流程”。
    本案中其实存在两个问题：一是谢娜夫妇的行为是否构成“跳单”？二是中介的爆料行为是否涉嫌违法？

    根据《民法典》第965条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

    由此可见，法律是禁止“跳单”行为的。那谢娜夫妇的行为是否能认定为“跳单”呢？

    根据该中介的直播透露，最大的一个问题就是其并未与谢娜夫妇签订任何中介服务合同，只是单纯地带他们看了两次房子，而且也没有当场下定。

    所以，等于谢娜夫妇并没有正式委托该中介提供中介服务，服务的内容和中介费以及违约责任，都未曾约定。

    而谢娜夫妇事后是否是因为该中介提供的服务而跟房东达成的交易，也没有办法证明。因为毕竟现在中介的市场都是公开的，房主往往会委托多家中介来出售房源，并不会给一家垄断。所以，该中介现有的证据并无法证明谢娜夫妇是利用了自己的服务才跟房东达成的交易，无法证明谢娜夫妇存在违约行为，其主张的当事人“跳单”，很难认定。

    可能有人会说，中介就错在应该先签合同再带人看房，或者至少先约定一个“防跳单”协议。但现实是现在的中介的行情并不理想，竞争也大，所以很多中介都是先带客户看房，有意向了才会签协议。

    而且法律对哪些具体行为算是提供了服务，也并没有明确规定，一般只会在合同里单独约定，所以这种情况下，单纯先带客户看房，没有签订任何协议的行为，虽然可以看成是提供了服务，但是在没有签约的情况下，很难主张对方的违约责任。

    更何况，还有一个提供的服务与主张的价值可能不符的问题。就拿本案举例，6000万元的豪宅，就算中介费是一个点，也有60万的中介费，任何正常人都不会觉得单纯带看两次房就能挣到60万。除非是用协议约定下来，否则也很难拿出依据主张这笔费用。

    当然，如果该中介跟房主签了协议，还是可以跟房主主张服务费或者违约金的。

    那该中介基于不满，直接爆料谢娜夫妇的行为，是否涉嫌违法呢？答案是肯定的。

    首先，谢娜夫妇的行为是否真的构成“跳单”，还没有法院的最终认定，该中介擅自公开言论断定当事人违约，侵犯了对方的名誉权。

    其次，该中介还私自把谢娜夫妇看房的照片和购买房屋的地址在网上曝光，也属于侵犯对方隐私的行为。
    中介
    中介为什么要这样做？    

    首先，法律意识淡薄。一方面，该中介并不知道未经法院认定的事实，不能随意曝光，否则很可能构成侵权，严重的还可能构成侮辱罪、诽谤罪，要承担刑事责任；另一方面，该中介也没有意识到中介服务的内容，并没有法律明确规定，需要签订协议才能把权利义务、违约责任之类的确定好。等于在当事人还未委托的情况之下，就先提供服务了。

    而中介服务的特殊性，要以促成交易为目的，在没有约定服务内容、服务费用、违约责任以及没有证据证明是自己促成交易的情况下，很难追究当事人的责任。

    其次，中介认为谢娜夫妇是公众人物，会比较在意自己的形象，不想因小失大。所以，他一开始就没有选择走法律途径，而是想通过曝光此事为威胁，让谢娜夫妇承担责任。遭到拒绝后，才曝光这个事情。

    如果谢娜夫妇再狠一点，甚至都可以追究他敲诈勒索罪的刑事责任。尽管该中介觉得自己很有道理，但这毕竟是没有通过审判确认的事实，再有道理都不能通过威胁当事人的方式，达到自己的目的。

    同情这个中介，毕竟普通人，生活不易，好容易碰到两个不差钱的公众人物，本以为服务好了，可以大赚一笔，也不曾想到，当时不买，事后又直接跟房东买，想到自己尽心尽力白白服务了两次，怎么样都觉得心理不平衡。

    而反观作为公众人物的谢娜夫妇，虽然在法律上占了优势，也有钱请最好的律师跟自己的维权，但是道德上却也让人诟病。毕竟，法律是约束人最基本的道德底线，如果他们是有意钻法律的空子，为了节约那点对他们来说可能微不足道、但是对普通人来说却关乎于生计的钱，那就不应该得到与其身份不相匹配的关注度。毕竟，公众人物应该用更高的道德标准约束自己，为普通人树立形象和标杆。

    这个社会有很大一部分问题就在于：弱者该如何保障自己的权利？因为对于普通人，既缺乏基本的法律常识，也没有足够的成本去进行法律维权。所以，这些人往往想通过一些自认为有效，但是却可能涉嫌违法的行为进行“维权”，最后让自己处于更加不利的地位。

    而强者们即使不懂法，但有足够的资本可以购买法律服务，为自己规避法律风险，帮助自己做一个精致的利己主义者。

    但最终，法律都会公正地评价这些行为，而法律追究不到的部分，也自会留给道德去评判。
刘丽律师
山西东升法务律师事务所
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