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关于房屋买卖中跳单法律解析

2023-03-03 17:44:49
“跳单”俗称为“跳中介”，是指买受人或出卖人已经与中介（公司）签署了预售确认书、委托求购协议或出卖协议，中介公司已经按照协议履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，买卖一方或双方为了规避或减少支付中介费的义务，擅自跳过中介而私自签订买卖合同的行为。

《民法典》第九百六十五条对上述“跳单”行为已然有明确规定，规定了明确的法律后果。即委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，却绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。该条文已然明确禁止了“跳单”行为。基于该条规定，实践中，即便中介合同中没有明确规定“跳单”行为的违约条款，亦不会妨碍中介人依照法律规定向委托人主张支付报酬的权利。

由此可知，《民法典》首次将“跳单”行为规定于明文之后。该种法律行为不仅维护了中介人的合法权益，更加规制了对契约精神的违背。对于诚实守信原则不仅仅体现合同约定中，更加体现在民事合同的缔结与执行中。民法典上述的法律规定目的在规范委托人与中介人已经建立中介合同法律关系之后，委托人应当遵循诚实信用原则，向中介人支付报酬。

一、如何判断是否构成“跳单”行为？

首先中介合同是否已生效为首要构成要件，合同生效后要同时衡量中介人是否已按照合同约定提供了交易机会或者媒介服务。尤其实践中，并非委托人与中介人系一一对应的关系，而是存在委托人就同一委托事项，可能仅委托一个中介人，也可能同时委托多个中介人。在有多个中介人的情形下，我们尤其要准确判断委托人是否接受了中介人的服务，以及接受了哪个中介人的服务。

第二，在上述前提条件下，中介人在向委托人提供服务之后，委托人是否利用了中介人提供的这一服务而订立合同。该条构成要件系判断是否构成“跳单”违约的关键。

第三，“跳单”行为的表现形式是最后一个构成要件，即跳单行为的具体外在形式。实践中，具体表现为：一是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，直接与出卖人订立合同；二是委托方通过某一中介公司提供的信息和媒介服务，合同已基本达成，委托人因其他中介公司的报酬的低价，继而与其他中介公司订立合同，系属于“跳单”违约行为；三是委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。
跳单
二、举证责任：中介方应当就“跳单”事实提供证据证明，该部分主要包括两方面：

第一，中介方应提供证据证实其与委托人订立中介合同后，中介方已然向委托人提供了交易机会等。司法实践中，具体的证据形式包括委托合同、中介合同，或者看房确认书、佣金确认书等，因此，作为负有举证责任的中介方应注意保存与委托人的沟通记录，电话、微信记录，以及在实践中就服务事项及时进行确认的书面材料。

第二，就委托人绕开中介方直接订立合同的行为系中介方需要举证的事实。实践中，中介方能够提供委托人直接订立的买卖合同、租赁合同等直接证实其具有绕开中介方直接订立合同的行为。该举证责任对于中介方来讲，较为困难。通常情形下，中介方通过现场考察拍摄照片等证明实际达成交易的事实。因签订中介合同的委托人与实际达成交易的委托人表面上并非“同一人”，可能存在多人、多频的跳单行为。该情形下，中介方如何证明委托人与实际交易主体为同一主体，存在障碍。因此，中介方应当及时记载、了解委托人的信息，注意保存书面的证据材料，以达到证明的标准。且实践中托人获取交易信息的来源通常为其具有密切关系的亲属朋友、代理人等，因存在串通消息逃避佣金的高度可能性，加重了法院的审判难度。因此，中介方应注意交易信息的获取途径，并进行及时追踪、保留相应的证据材料。

①、给购房者的建议

针对跳单的频繁出现，律师提示购房者，首先，在通过中介购房时，购房者应当对其每个文件的签字内容进行全面审查、了解。在司法实践中，当发生针对“跳单”行为的争议纠纷时，购房人对于自己的签字，提出虽然有签字，但是并不理解当时签字的内容，该陈述与辩驳，根本无法让法院充分相信购房者对签字内容的不知情，更加不会因此影响对购房者的违约行为的认定；其次，对于中介费等标准，购房者应当谨慎审查，若存在不认可，应当拒绝签署，否则，一旦签署了书面材料（内含中介费标准），因未能通过该中介完成交易，则存在“跳单”的风险。

②、给中介的建议

发生“跳单”行为后，即便对于“跳单”行为法院予以认定，但是，中介方要求依据《看房确认书》的标准主张购房人赔偿全额中介费，依然存在不被支持的可能性。实践中，中介提供的服务既包括提供房源信息，还包括为提供房屋过户手续的服务、贷款等服务。因跳单行为系发生在签约或者提供全部服务之前，为此，中介方没提供全部服务，索要全额中介费明显不合理，在诉讼中，其主张全额的中介服务费，显然是很难得到法律支持的。因此，出于上述考虑，从更合理的角度讲，应该对中介提供的各项服务的价格、标注予以明确细化，分类、分程序地予以规定价格标准。在实践中，严格按照合同约定的程序予以提供相应服务，以此细化费用明细。这样，能够在一定程度上避免纠纷争议防止出现诉讼主张不被支持的法律风险。