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  • 房屋限购,借名买房的法律风险

    2022-02-15 14:44:26
  • 随着我国房地产调控政策的不断出台，购房者的购房资格受到了较大的限制，一些购房者，通过签订借名买房合同，以父母、子女或者其他人的名义进行房产购置，自己支付房款，后名义购房人协助办理房产过户，从而规避“双限”政策。

      本文旨在通过介绍借名买房的相关规定与理论，归纳提炼借名买房的司法裁判规则：
    一、借名买房的主要原因

    （一）因购房资格而借名。“双限”政策的出台，许多对住房有需求的人而没有购房资格，为购买保障性住房，只能借有购房资格人的名义购房。因为政府推出了保障房、经济适用房等政策性保障住房，并对这类房屋的购买做出了经济收入水平、户籍、身份的条件限制。

    （二）因规避限购限贷而借名。“双限”政策的出台，导致购房贷款的首付比例、银行贷款利率，相比于一般商业贷款利率发生了较大差异。比如，如果实际购房人借用父母的名义购买房屋，可以规避房屋征收遗产税。

    （三）因隐藏真实财产信息而借名。大致有以下类型，1.实际购房人因负债务，被司法机关强制执行，便欲借他人名义购房的方式，将财产转移从而达到逃避债务；2.公职人员为掩盖其非法收入，以借名买房的形式购买房屋，以达到隐藏真实身份信息和财产信息的目的；3.在夫妻关系破裂分割夫妻共同财产时，丈夫或妻子一方为了让另一方少分或者不分夫妻共同财产，欲转移财产，而购买房屋。

    二、借名买房的风险

    （一）名义购买人可能存在的风险
    其一，房屋买卖合同或者借名合同出现纠纷时，名义购买人作为房屋的显名所有人可能涉及诉讼。法院执行债务抵偿时，将房屋所有权归为名义购买人所有，那么可能因为房屋为生活必需品，保留房屋，执行名义购房人的其他财产，从而产生了名义购房人财产的风险。     
    其二， 名义购房人可能因为借名购房，失去原本的购房资格。

    （二）实际购房人可能存在的风险
    其一，名义购房人反悔，导致实际购房人无法取得房屋产权，且若不能证明出资购房，则可能失去房屋实际所有权。
    其二，房产被名义购房人转让、抵押或者被法院强制执行，实际购房人可能面临财产损失的风险。
    其三，实际购房人很难对抗善意第三人。第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的相关规定提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。实际购房人很难直接对法院主张确权，变更所有权。
    限购三、裁判要点

    一直以来，司法实践上对于借名买房合同效力存在不同的观点，根据最高人民法院司法案例研究院整理了归纳提炼借名买房的司法裁判规则 以及《中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2020）最高法民再328号》裁判文书，可总结其中的裁判要旨：
    （一）借名买房协议具有一般的合同约束力，应认定为有效合同。
    （二）因借名买方需承担被法院强制执行的风险时，不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。

    （三）对于亲属之间约定的借名买房协议，可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。

    （四）借名买房情形下真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条证明其系真实购房人的，应当确认其系真正的房屋产权人。

    （五）书面合同不是借名买房的必要条件。

    （六）不具有当地购房资格借名买房请求办理过户手续的，法院不予支持。

    （七）借名买房协议仅对协议双方有约束力，不能对抗外部行为。

    （八）借名买房协议违反他人合法利益、社会公共利益的无效。

    （九）规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗应认定无效，实际购房人依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除人民法院对该房屋的执行。

    （十）在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。

     （十一）借名人为规避国家房屋限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，故借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行完成了不动产登记，成为该房屋所有权人。此系在法院再审后出现的新事实，已从根本上改变了房屋的权属关系，申请执行人在对出名人的执行程序中主张继续执行已经属于借名人的房屋，缺乏理据，不应支持。`a
刘丽律师
山西东升法务律师事务所
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