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  • 民法典居住权和抵押权对银行的影响

    2022-03-01 23:28:22
  • 众所周知，银行对风险的控制能力是在所有企业中最高的，从银行的各类合同条款中，我们即可了解到，这得益于银行拥有专业的风险控制部门及人员，同时也是银行在各种风险中累积的经验，《中华人民共和国民法典》在2021年1月1日将正式实施，那么《民法典》实施以后，银行需要作出哪些调整去防控风险呢？

    风险一：
        《民法典》中新增的居住权将会逐步在实践中出现，住房抵押贷款必将面临如何处理居住权的问题，如果借款人逾期还款，而最终需要通过法院诉讼，对房屋进行拍卖、变卖以收回贷款时，如果有居住权存在的住房，必将出现无人敢拍的情况，毕竟就算拍得了房屋，如果居住权人不配合，你是无法取得房屋的。
    居住权登记设立已经确定，且即将实施，但是相关配套规定并未出台，无法确定是否会有新的变化，比如抵押权与居住权并存时，如何解决优先性的问题？但是作为银行，不得不考虑如果配套文件对此不作出认定或者认定居住权优先，银行该如何处理以住宅抵押贷款的问题，所以银行必须提前对居住权的问题进行充分的考虑，提前做好预防。当然，个人认为居住权优先于抵押权的可能性并不大，如果这样这样规定必将引发极其多的矛盾，比如恶意在抵押的房屋上设置居住权，以此来对抗执行，使住房无法顺利变现，因此，配套文件可能会将抵押权设置为优先于居住权。

    法条：
    《民法典》第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
    建议如下：
    1、在抵押条款中要求抵押人对提供的住宅类抵押财产作出承诺，承诺该抵押财产没有部分或全部设立居住权，并且承诺未经抵押权人书面同意，不得对该抵押财产的任何部分或全部设立居住权；

    2、如果抵押财产上已经设立了居住权的，要求抵押人通知居住权人，并出具书面的承诺，同意在抵押权人行使抵押权时涂销居住权或者要求在办理抵押前涂销居住权，否则有权拒绝发放贷款；

    3、对于已经设立居住权的房屋，在要求居住权人书面承诺的同时，还要求抵押人和居住权人不得修改居住权合同、延长居住权期限、新增居住权人等情形；

    4、将未经抵押权人许可设立居住权视为抵押财产价值贬损的情形，要求必须提供等值的其他担保物，如在一定期限内未提供其他担保物的，视为根本违约，可以宣布贷款提前到期，立即清偿剩余全部贷款本息；

    5、如果抵押物上已经设立居住权的，居住权人拒绝书面同意在抵押权人行使抵押权时涂销居住权，或未经乙方书面同意修改居住权合同、延长居住权期限、新增居住权人的也视为根本违约，抵押权人有权要求抵押人/借款人另行提供等值的担保，如在一定期限内未提供其他担保物的，视为根本违约，可以宣布贷款提前到期，立即清偿剩余全部贷款本息；

          对用已经设立居住权的房屋抵押的，最好能够取得抵押人与居住权人的设立居住权的协议，及居住权人的身份信息，在以后的诉讼中，极有可能会需要将居住权人列为被告。
    风险二：
    设立抵押权的财产抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，《民法典》中颠覆了抵押财产未经抵押权人同意，不能转让抵押财产的规定，而直接规定为抵押人可以转让抵押财产，但是在条规定中同时还规定“当事人另有约定的，按照其约定”，并规定抵押财产转让的，抵押权不受影响，且应当通知抵押权人。有些人可能会觉得，既然我的抵押权不受到影响，那风险在哪里的呢？
    抵押权的确不存在影响，但是在行使抵押权的优先受偿权的对象就存在一个问题，那就是你到底是起诉原来的抵押人还是起诉之后的受让人，还是现在的房屋所有权人和原来的抵押人一起起诉？如果要将受让抵押财产的受让人列为被告，你如何取得该所有权人的身份信息呢？虽然法律规定了应当通知抵押权人，但是怎么通知并未作出明确的说明，所以为了避免后期出现诉讼信息的缺失问题，需要提前做好防范。

     法条：
    《中华人民共和国民法典》第四百零六条 抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
    抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
    居住权
    预防措施：
    个人认为主要是要求抵押人要及时提供抵押财产转让后转让人的交易资料，其他的只是作为辅助的预防措施只是为了能够预先根据《民法典》的规定设置限制条款，但是最终能否得到支持是另外的问题，我们可以作出如下安排：
    1、根据《民法典》第四百零六条的规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”，从这条来看，是否可以理解为抵押权人可以与抵押人约定在抵押期间，不得转让抵押财产呢？现在不能确定，但是并不妨碍我们在抵押条款中提前作出这样的安排。个人认为这样的约定可能会存在无效的风险，毕竟这样的约定与《民法典》设置抵押的财产可以转让的立法目的相悖了，但是值得我们去这么做的，就算被判定无效不会有太大的影响；
    2、当设立抵押权的抵押财产转让以后，所有权也随之转给第三人，抵押人应当自动变更为新的所有权人，这样抵押权人行使优先受偿权的时候，诉讼中被告就应当是房屋的所有权人，在此情形下，银行需要做的就是及时得到新的所有权人的个人信息，否则起诉的时候会面临一个问题，那就是无法提供新的房屋所有权人的个人信息，而无法立案，因此在抵押条款中，应当要作出明确的约定要求必须将新的所有权人之间签订的《买卖合同》以及个人身份信息拿到银行备案；
    3、如果是住房按揭贷款，抵押权存续期间可以转让抵押财产的，必然会让二手房交易的风险降低，二手房的交易必将迅猛发展，那么银行在针对按揭贷款房屋的管理上，也可以进行调整，比如是否可以直接将剩余贷款本息直接转移给新的所有权人，直接与新的所有权人签订按揭贷款合同，当然这个所有权人也必须符合银行的要求的情况下，本身按照正常的审批流程，就不能办理按揭贷款，当然不可能直接将剩余贷款本息转移到新的所有权人。这样做的目的是让我们在贷后管理上更加便捷。

    结语

    《民法典》实施以后，必将会有很多的配套的立法解释、司法解释和行政法规、部门规章陆续出台，来填补《民法典》的空白，保障《民法典》的规定可以落到实处，作为银行，因为本身业务的特殊性，必须要提前对此作出安排，对各类合同结合《民法典》进行相应的调整。
    以上内容的，系个人对《民法典》中居住权和抵押权问题的一些思考，必然存在诸多不足，欢迎共同研究探讨。

     
刘丽律师
山西东升法务律师事务所
公司问题,婚姻家庭,交通事故,劳动雇佣,房地产纠纷,担保纠纷,民事执行,民商事案件
黎磊律师
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