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买方视角下商品房买卖合同法定解除权

2022-02-11 16:42:15
张先生在郑州买了一间商铺，2019年3月交房时，张先生发现商铺的户型和商品房买卖合同所载的户型图不一样，严重影响使用，遂拒绝交房。

之后，张先生与开发商委托的物业多次协商无果，至今未交房。张先生咨询，是否可以解除双方的商品房买卖合同？若主张违约责任，可以主张哪几项？结合张先生提供的合同等材料，作如下分析。

我国《合同法》规定，合同解除包括两种情形：约定解除和法定解除。张先生提供的商品房买卖合同中，并未约定解除合同的情形，就只能适用法定解除条件。
一、根据我国现行法律规定，商品房买卖合同的法定解除条件包括以下情形：
1.出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3%（《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条）。
在这种情况下，解除合同的主动权在买受人一方，买受人可以选择解除合同，也可以选择继续履行合同。当买受人自愿继续履行合同时，房屋实际面积大于合同约定面积的，买受人只承担面积误差比3%以内（含3%）部分的房价款，超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
2.房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的（《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条）。
在这两种情况下，买受人可以要求解除商品房买卖合同并要求赔偿损失，而且这两种情况均是法定的解除条件。房屋主体结构质量不合格一般比较明确，但是“房屋质量问题严重影响正常居住使用”就比较模糊，江苏省高院出具的文件载明，存在以下情形一般可以认定为严重影响正常居住使用：
商品房买卖
（1）出卖人未经买受人同意擅自变更商品房朝向、户型等规划、设计；
（2）出卖人交付的商品房层高明显偏离合同约定且未告知买受人；
（3）房屋存在渗漏、异响等情况，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的；
（4）水、电、煤气等基础设施无法实际投入使用的；
（5）消防设施未经验收合格或无法实际投入使用的；
（6）订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的；
（7）其他严重影响正常居住使用的情形。
3.非因买受人原因，办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的（《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条）
在这种情况下，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人有权解除合同并要求赔偿损失。根据《物权法》的规定，不动产物权的设立以登记为生效要件，所以房屋所有权证书的办理也是房屋出卖人的主合同义务，逾期为买受人办理房屋所有权证书会构成合同根本违约，进而会导致买受人的合同目的无法实现。
4.出卖人逾期交房的（《合同法》第九十四条）。
买卖双方签订商品房买卖合同的目的很明显，买受人就是为了获得房屋的所有权，逾期交房很明显难以实现合同目的。根据《合同法》的规定，此时，买受人有权解除合同。
二、解除权行使期限
《商品房买卖司法解释》第15条规定：“根据《合同法》第94条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”
由上可知，解除权行使的最长期限为一年，从解除权发生之日起开始计算。
三、解决路径
在上述法律规定的基础上，结合张先生提供的商品房买卖合同以及现有同类案件的司法裁判，建议张先生主张逾期办证的违约金、租金损失以及要求开发商整改，原因如下：
1.商铺可以整改至张先生满意；
2.商铺未来预期收益较大；
3.解除合同，可主张的违约金等较少；
4.从现有司法裁判判断，支持租金损失的可能性较大。
交房过程中，会产生各种各样的商品房质量问题，比如：采光效果、承重墙位置变动、阳台等，导致无法顺利交房。司法实践中，为了鼓励交易，确保市场的稳定性，因房屋质量问题一般很难支持当事人解除合同的诉求，所以买受人要很谨慎地行使商品房买卖合同的解除权。应理性衡量各项影响因素，作出决定，有时主张违约责任也是不错的选择。