欢迎访问法律服务平台律航网

预约服务
首页 > 法律知识

  • 房子代购的法律风险你真的知道吗？

    2022-03-21 13:20:18
  • 为抑制房市火热的现状，全国各省市纷纷为调控房价，促进房地产市场健康发展做出努力。日益严格的房屋限购条件让“房产投资者们”望而却步，但同样也阻挡了一批房屋的”实需者“。

    这种情况下，真正有用房需求的人往往寻求“亲朋好友们”的“帮助”。目前，市场上已存在成熟完整的”房屋代购业务“。而新的民事经济关系也催生了新的民事法律纠纷。

    一房屋代购是什么
    房屋代购指在严格的房屋限购政策下，实际需要买房的人因不满足当地购房资格而采用“借名买房”的方式，即与他人签订房屋代购合同以其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。
    二司法实务观点
    目前司法实践中，法院对房屋代购合同的效力主要持有以下两种观点：

    （1）房屋代购合同无效
    借名买房行为背后的原因往往多种多样，司法实践中，法院对于为规避限购、限贷政策而签订的借名购房协议，有可能以损害社会公共利益、以合法形式掩盖非法目为由而认定房屋代购合同属无效合同。
    （2）房屋代购合同有效
    也有观点认为，实际购房人借名购买房屋虽违反了地方政府限购规定，但各省市甚至国务院的限购文件也并非法律和行政法规的效力性强制性规定，代购协议双方当事人意思表示真实，且没有违反法律的强制性规定，故房屋代购合同属于有效合同。

    三存在的法律风险
    [ 实际需要购房人的风险 ]

    1、“代购房者”死亡，其代购房产被其继承人继承。
    2、“代购房者”离婚，其代购房产当作夫妻共同财产被分割。
    3、“代购房者”存在债权债务纠纷，代购房产被法院执行。
    4、“代购房者”将代购房屋卖给“善意第三人”。
    5、双方未签订房屋代购合同，且房屋所有权登记在代购房屋者名下，代购者拒不办理房屋过户登记手续。
    6、因法院认定房屋代购合同属于规避限购、限贷政策而签订的借名购房合同，有可能以损害社会公共利益、以合法形式掩盖非法目为由而认定房屋代购合同属无效合同。
    房屋购买
    [ 代购房屋者的风险 ]

    1、实际购房者拖欠房贷，为代购者造成不良征信记录。
    2、房屋限购政策日益严格，导致自身丧失房屋购买资格。

    四如何避免房屋代购行为中的各类法律风险
    1、起草、签订规范的房屋代购合同

    司法实践中，往往因为双方无房屋代购合同，代购房屋者在房屋升值后否认存在代购房屋的事实，而导致实际需要购房人所支付的”房款“被认定为”朋友之间的借款“，法院也因此认定双方不存在合法有效的房屋代购合同，故在进行借名买房时，要签订书面规范的房屋代购合同，在协议中明确约定房屋所有权及相关违约责任，在对方违约时最大程度的保护自己的利益。
    2、保留实际购买房屋及占有使用房屋的凭证
    妥善保管买房及占有使用房屋涉及的全部证据材料，如：首付款支付凭证、房贷还款银行流水、购房发票、贷款合同、按揭还款凭证、过户税费缴纳凭证、双方关于借名买房事宜的沟通记录、占有使用房屋的证据，如物业费、房屋装修费、水电费等缴纳凭证。
    3、实际需要购房者在符合购房政策要求后及时去办理房屋过户手续
    实际需要购房者在自身条件符合当地房屋购买政策后，及时办理过户登记手续，补正房屋代购合同的效力，以免“夜长梦多”。
    为规范房地产市场，国家各地均发布各种政策来规范房地产交易行为，国家法制与社会主义市场经济的发展息息相关，法制要起到引导国民树立正确价值观的作用。司法裁判是法制文明风向的重要表现，房屋代购行为与国家的政策要求背道而驰，法院在认定房屋代购合同效力时也会愈发严格，希望购房人在进行房屋买卖时正确认识其中风险，尽量避免房屋代购。
刘丽律师
山西东升法务律师事务所
公司问题,婚姻家庭,交通事故,劳动雇佣,房地产纠纷,担保纠纷,民事执行,民商事案件
黎磊律师
北京费隐律师事务所
公司问题,劳动纠纷,婚姻家庭,交通事故,房地产纠纷,合同纠纷,侵权责任,民事执行,民商事案件
陆培源律师
北京市炜衡（苏州）律师事务所
公司问题,婚姻家庭,审查合同,商业谈判,交通事故,合同纠纷,侵权责任,知识产权
李兆岭律师
北京市盈科律师事务所
公司问题,婚姻家庭,审查合同,行政诉讼,劳动雇佣,合同纠纷,知识产权,民商事案件,立案问题
吴祖兴律师
云南谨诚治信律师事务所
公司问题,劳动纠纷,婚姻家庭,商业谈判,交通事故,劳动雇佣,合同纠纷,民商事案件
刘丽律师
山西东升法务律师事务所
公司问题,婚姻家庭,交通事故,劳动雇佣,房地产纠纷,担保纠纷,民事执行,民商事案件
黎磊律师
北京费隐律师事务所
公司问题,劳动纠纷,婚姻家庭,交通事故,房地产纠纷,合同纠纷,侵权责任,民事执行,民商事案件
推荐律师

TOP

在线咨询
呼叫