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  • 面对不开发商推销噱头,户主需冷静购买

    2022-03-22 13:15:40
  • 同一小区的车位，位置有好有坏，面积有大有小，当然价格有高有低。貌似这一切都取决于房产商，作为业主我们只能根据自己的钱包量力而行。

    下面这个发生在福建厦门的案件，经过二审终审，推翻了我们对价高位大的认知，也提醒业主们，无论买车位，还是用车位，你对共有部分既有权利也有义务。
     
    位置相邻 价差10万
     
    李某与张某系同一小区业主，分别购买了本小区地下一层的车位，且二家车位左右相邻，李某车位编号20号，张某车位编号21号，分别办理有产权证。20、21号车位位于两根立柱之间，立柱之间宽6.54米，有黄线作为车位分界线，划分为大小两个车位，20号小，21号大，两车位紧邻，中间无地上阻隔物。
     
    李某购买的20号车位，总价18万元，建筑面积57.54平方米，其中套内建筑面积12.5平方米，公共部位共有分摊建筑面积45.04平方米。
     
    张某购买的21号车位，总价28万元，建筑面积57.54平方米，其中套内面积45.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.5平方米。
     
    可以看出来，20、21号车位是一块独立的停车区域，这块位置的面积，明显大于两个标准车位小于三个标准车位，开发商划出一个标准车位即20号车位后，将剩余位置作为21号车位，以车位面积大易停车作为卖点。
     
    李某认为20、21号车位分界线应当在两根立柱的中间线上，现在分界线明显靠近20号车位即李某的车位，造成李某车位不好进车，侵犯了其的合法权益。
     
    划线不公，法院纠偏

    法院经审理认为，两个立柱之间只能容纳两个标准车位，另有10平方米左右的面积应属于共有部分，依法属于全体业主共有。房产公司将该共有部分出售，应由业主共同决定，无证据证明该行为得到业主的表决通过的，出售行为无效。
     
    该公共部分位于两个立柱之间，并非其他车辆入库停车必经通道，且面积不足一个标准车位。因此，仅事实上仅张某、李某使用该共有部分，故张李双方对该共有部分享有平等合法使用之权利。
     
    判决将张某与李某各自所有的21号和20车位之分界线移至两立柱之中间线位置，分界线并非确定张某与李某专有物权之依据，而是保障双方合理、规范、平等行使共有物权之标准。
     
    就事论理 讨个说法
     
    一、房产公司错哪了？
     
    处分共有部分，由业主共同决定。
     
    房产公司未经业主共同决定擅自将公共部分出售给张某，其行为构成无权处分，不发生物权变动的效力。所以张某不能因与房产公司签订的买卖合同而对公共部分享有独占使用的权利。
     
    换个角度，如果房产公司不动这歪脑筋，不搞这个花式促销，是不是就不能卖到一个相对比标准车位较高的价格？
     
    其实未必不能。房产公司就将分界线划在两个立柱的中间线上，而以位置的优越性，提高售价应该是行得通的。
     
    二、张某怎么办？
     
    当房产公司对张某价高位大的承诺无法实现，眼见张某付出的高价化为泡沫。张某冤不冤？张某非常冤。
     
    因为张某无过错，不能让张某为他人的过错埋单。
     
    张某以相差悬殊的高价并未获得对等的利好，房产公司不能履行与其签订的合同义务，张某可以主张房产公司违约，另案起诉。
     
    三、车位大小有标准吗？
     
    既然房屋有大有小，是不是车位也可大可小。这个推论太简单粗暴了。小小的车位，其实还很复杂，不能一言蔽之。
     
    车位的大小一定是有一个行业标准的，在建设的时候，必须符合这个标准才能通过验收，也就是说起码有一个最低标准。
     
    在行业标准的基础上，要看车位开发建设时的性质。
     
    如果是规划内的车位，那么不用考虑，因为在建设之初就有国家部门严格的审批流程，具体位置的车位多大，应该是有案可查的。提醒业主，买车时不要只凭实地查看和测量，车位大小，一定要看规划审批文件。
     
    如果是规划外的车位，即占用业主共有部分作为停车位，因为属于全体业主共有，应当从实现全体业主利益最大化出发，在设计时兼顾实际并参照最低标准，当然业主在这一块是可以行使业主的共有权和管理权的。
     
    房屋和车位不同，房屋是以面积计价，而车位是以个数计价的。

    房屋的大小，取决于家庭人口、生活习惯、居住需求等因素而有大有小。

    车位则不同，车位只有一个功能，用于停车且一个车位只能停放一辆车，一般都统一规划有停放顺序，不是你想横就横想竖就竖。所以从这个角度出发，高价买大意义不大。同一小区的车位，位置有好有坏，面积有大有小，当然价格有高有低。貌似这一切都取决于房产商，作为业主我们只能根据自己的钱包量力而行。
     
    下面这个发生在福建厦门的案件，经过二审终审，推翻了我们对价高位大的认知，也提醒业主们，无论买车位，还是用车位，你对共有部分既有权利也有义务。
     停车位
    位置相邻 价差10万
     
    李某与张某系同一小区业主，分别购买了本小区地下一层的车位，且二家车位左右相邻，李某车位编号20号，张某车位编号21号，分别办理有产权证。20、21号车位位于两根立柱之间，立柱之间宽6.54米，有黄线作为车位分界线，划分为大小两个车位，20号小，21号大，两车位紧邻，中间无地上阻隔物。
     
    李某购买的20号车位，总价18万元，建筑面积57.54平方米，其中套内建筑面积12.5平方米，公共部位共有分摊建筑面积45.04平方米。
     
    张某购买的21号车位，总价28万元，建筑面积57.54平方米，其中套内面积45.04平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.5平方米。
     
    可以看出来，20、21号车位是一块独立的停车区域，这块位置的面积，明显大于两个标准车位小于三个标准车位，开发商划出一个标准车位即20号车位后，将剩余位置作为21号车位，以车位面积大易停车作为卖点。
     
    李某认为20、21号车位分界线应当在两根立柱的中间线上，现在分界线明显靠近20号车位即李某的车位，造成李某车位不好进车，侵犯了其的合法权益。
     
    划线不公，法院纠偏

    法院经审理认为，两个立柱之间只能容纳两个标准车位，另有10平方米左右的面积应属于共有部分，依法属于全体业主共有。房产公司将该共有部分出售，应由业主共同决定，无证据证明该行为得到业主的表决通过的，出售行为无效。
     
    该公共部分位于两个立柱之间，并非其他车辆入库停车必经通道，且面积不足一个标准车位。因此，仅事实上仅张某、李某使用该共有部分，故张李双方对该共有部分享有平等合法使用之权利。
     
    判决将张某与李某各自所有的21号和20车位之分界线移至两立柱之中间线位置，分界线并非确定张某与李某专有物权之依据，而是保障双方合理、规范、平等行使共有物权之标准。
     
    就事论理 讨个说法
     
    一、房产公司错哪了？
     
    处分共有部分，由业主共同决定。
     
    房产公司未经业主共同决定擅自将公共部分出售给张某，其行为构成无权处分，不发生物权变动的效力。所以张某不能因与房产公司签订的买卖合同而对公共部分享有独占使用的权利。
     
    换个角度，如果房产公司不动这歪脑筋，不搞这个花式促销，是不是就不能卖到一个相对比标准车位较高的价格？
     
    其实未必不能。房产公司就将分界线划在两个立柱的中间线上，而以位置的优越性，提高售价应该是行得通的。
     
    二、张某怎么办？
     
    当房产公司对张某价高位大的承诺无法实现，眼见张某付出的高价化为泡沫。张某冤不冤？张某非常冤。
     
    因为张某无过错，不能让张某为他人的过错埋单。
     
    张某以相差悬殊的高价并未获得对等的利好，房产公司不能履行与其签订的合同义务，张某可以主张房产公司违约，另案起诉。
     
    三、车位大小有标准吗？
     
    既然房屋有大有小，是不是车位也可大可小。这个推论太简单粗暴了。小小的车位，其实还很复杂，不能一言蔽之。
     
    车位的大小一定是有一个行业标准的，在建设的时候，必须符合这个标准才能通过验收，也就是说起码有一个最低标准。
     
    在行业标准的基础上，要看车位开发建设时的性质。
     
    如果是规划内的车位，那么不用考虑，因为在建设之初就有国家部门严格的审批流程，具体位置的车位多大，应该是有案可查的。提醒业主，买车时不要只凭实地查看和测量，车位大小，一定要看规划审批文件。
     
    如果是规划外的车位，即占用业主共有部分作为停车位，因为属于全体业主共有，应当从实现全体业主利益最大化出发，在设计时兼顾实际并参照最低标准，当然业主在这一块是可以行使业主的共有权和管理权的。
     
    房屋和车位不同，房屋是以面积计价，而车位是以个数计价的。

    房屋的大小，取决于家庭人口、生活习惯、居住需求等因素而有大有小。

    车位则不同，车位只有一个功能，用于停车且一个车位只能停放一辆车，一般都统一规划有停放顺序，不是你想横就横想竖就竖。所以从这个角度出发，高价买大意义不大。
刘丽律师
山西东升法务律师事务所
公司问题,婚姻家庭,交通事故,劳动雇佣,房地产纠纷,担保纠纷,民事执行,民商事案件
黎磊律师
北京费隐律师事务所
公司问题,劳动纠纷,婚姻家庭,交通事故,房地产纠纷,合同纠纷,侵权责任,民事执行,民商事案件
陆培源律师
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李兆岭律师
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刘丽律师
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