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购买二手房需要注意的法律事项

2022-03-24 13:12:44
二手房买卖纠纷事件的发生屡见不鲜，如何才能尽量避免二手房的交易纠纷呢?下面就为大家主要介绍一下二手房在购买时需要注意的几个方面。

一、注意审查交易房屋的权属情况

二手房购买时应注意审查权属情况，审查其权属证明及相关文件是否真实，若相关文件真实性无法确定，购房者可以向房地产交易中心调查核实。

二、注意审查交易房屋的权属

（一）注意审查二手房，是否有司法机关的查封、是否有抵押登记或者以其他形式限制交易的情形。
如果交易房屋存在以上情况，购房者可能无法顺利办理过户。建议购房者为保障自身利益，在合同中添加“如果所售房屋存在以上情形，影响购房者正常办理过户手续，则购房者有权解除合同并要求卖方赔偿损失”的条款。

（二）注意审查二手房是否存在优先购买权的问题。
《中华人民共和国民法典》第三百零五条规定：按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《中华人民共和国民法典》第七百二十六条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
如果交易房屋有以上情况，特定的民事主体依照法律规定则享有优先于他人的购买此房屋的权利。若存在以上情况，购买者可向卖方建议要求共有人、承租人形成书面协议，签订放弃购买承诺书。
二手房买卖
三、注意审查交易房屋是否属于法律规定的禁止交易的情形

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定，下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

四、注意审查交易房屋是否设立居住权

《中华人民共和国民法典》第十四章增设了居住权制度，即居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权自登记时设立，自居住权期限届满或者居住权人死亡时消灭。居住权一般是无偿设立的，且不得转让、继承。设立居住权的房屋不得出租。

鉴于居住权的种种限制，购房者在购买二手房时，应审查交易房屋是否设立了居住权，如果设立了，建议购房者在居住权注销后再行购买。

五、注意审查交易房屋是否在承租期内

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

根据“买卖不破租赁”规定，购房者在购买房屋前，应审查交易房屋是否还在承租期内，若房屋在承租期内，则购房者只能在租赁期满后才能入住。建议购房者为保障自身利益，在合同中添加“如果交易房屋存在以上情况，影响购房者正常使用，则购房者有权解除合同并要求赔偿损失”的条款。

六、注意审查交易房屋是否存在户口迁移问题

现实中，购房者通过交易取得房屋所有权，但户籍登记仍为原房屋所有人的情况十分常见，此种情况，可能会影响购房者落户或者转售时的价格。建议购买者在购买房屋时首先审查户籍情况，如果存在以上情况，应在合同中就户口迁移相关事宜与卖方达成协议，并约定违约责任，从而保障自身权利。