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小产权以租代售的法律风险

2022-03-26 07:23:58
目前，随着城市商品房价格的上涨，中低收入阶层的人群对购买商品房心有余而力不足，而小产权房以其低廉的价格优势出现在房地产交易市场，且迅速蔓延，随之产生的法律纠纷亦大量涌现。

一、小产权房概述

本文所探讨的小产权房指一些村集体组织或者开发商建造在集体土地上的房屋，其土地仍是集体用地性质，并无独立产权，往往最多只有一层或一幢的“大证”，而没有单间的“小证”，但是经过政府同意、符合规划要求的。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

二、小产权房“以租代售”模式

      那么，一般开发商建造前述小产权房后因无独立产权，无法办理过户手续，也无法上市流通，只能采用租赁形式获取收益，但普通的租赁一方面对开发商来说资金难以短时间内回笼，另一方面受房屋限购政策、房价上涨等多重因素影响，对购房者特别是有居住刚需的购房者来说其权益无法得到长期保障，于是“以租代售”模式应运而生。

      所谓“以租代售”是指，开发商将不具有产权（指无法办证）的小产权房以超长期限租赁给客户，通过这种超长的租赁期限来达到类似于产权出售的效果。实践中，这种模式会通过由投资者“购买20年使用权+无偿使用至产权登记截止日”等的模式完成。
以租代售三、小产权房“以租代售”的合法性分析

在法律没有禁止的情况下，根据《民法典》第二百四十条的规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”开发商拥有对该房屋出租的权利，这也是私法自治原则所承认和支持的。然而出租小产权房的合法性并不确保小产权房“以租代售”模式的合法性，因“以租代售”模式有通过超长的租赁期限来达到类似于产权出售的效果，因此小产权房这种“以租代售”模式在实践中仍存在诸多风险，尤其是在租赁合同形式上，若没有约定完善，很可能被法院认定“名为租赁、实为买卖”，存在较大的租赁合同被认定无效的风险。

      要避免“以租代售”合同在司法实践中被定性为买卖合同导致认定租赁合同无效，就要避免在合同中体现交付不动产权的目的，如交房时间、要求、相关手续办理等，一般合同如无明确约定办理不动产权证等相应条款，法院一般不予认定为房屋买卖合同，买受方亦难以取得房屋产权。

四、小产权房“以租代售”的风险防范

      那么，小产权房的出租毕竟不同于普通房屋的出租，其关系到国家土地管理政策问题，特别是“以租代售”模式下，出租方和承租方双方的权益保障都可能存在风险。

      对于承租人而言，应在签订小产权房租赁合同时重点关注以下几点：
      一是小产权房是否具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等，以确认房屋不属于违法建筑并且具备交付使用的条件。
      二是对于合同内关于政府征收小产权房产时的补偿等条款重点关注，以防范在租赁期内因遇政府征地拆迁等补偿款尽归产权人，落得“房财两空”。
      对于出租人而言，其采用“以租代售”模式存在租赁合同被认定无效的风险，在实践中应特别注意要避免约定在条件成就时办理不动产权证等相关体现交付不动产权的目的的合同条款，同时，租赁期限最长不超过二十年、租金及支付方式等约定应符合每月、每季度或每年一付等租赁合同的特征，以防发生纠纷时被认定为租赁合同无效。