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房产抵押登记届满，抵押权是否失效?

2022-06-25 12:38:41
2021年5月1日，张三与李四签订借款合同，约定张三向李四出借20万元，借款期限为三个月。

同日，双方签订《房屋抵押协议》，李四将自己的房屋为上述借款提供抵押，并办理了房屋抵押登记手续，抵押登记的期限为2021年5月2日至2021年8月1日。借款期限届满后，李四未能归还借款，张三多次催要未果，在2021年6月遂诉至法院，要求李四还款，并要求对抵押房屋行使优先受偿权。李四对借款的基本事实认可，但是目前无力还款，同时认为房屋的抵押登记期限已过，抵押权已经失效，李四不应承担抵押责任。
房屋抵押
律师分析

房屋登记的抵押期限届满，抵押权是否消灭？我们认为即便抵押登记的期限届满，也并不导致抵押权消灭。

首先，抵押权是物权，根据物权法定原则，不允许当事人自由创设、约定抵押权的存续期间，所以抵押权自身并没有期限的限制。如当事人排除法律规定的适用，另行约定抵押担保期限，或者登记机关违反上述法律规定，擅自设定抵押担保续展期限，都违背了物权法定主义原则。

其次，抵押权作为主债权的从权利，随主债权的存在而存在，主债权消灭，担保物权消灭，担保物权应该主债权诉讼时效内行使。

《中华人民共和国民法典》第四百一十九条规定“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”

所以，登记的抵押权期限届满不影响抵押权的效力，但是主债权的诉讼时效影响抵押权的行使，如果抵押权人未在主债权的诉讼时效行使权利的，法院将不会保护其权利。

法院判决

法院认为，本案抵押权的效力不因登记的抵押期限已过而消灭，原告仍然享有抵押权。

律师建议

债权人应该密切关注诉讼时效，在主债权的的诉讼时效内行使抵押权，以免出现诉讼时效届满导致抵押权不能得到保护的情形。