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买房人遭遇房屋面积缩水应当怎么办

2022-07-03 12:10:19
买卖房产，人们谈论最多的话题是房产商业的价值，却很少有注意到房产的法律风险。一旦出现法律问题，可能严重影响所购房产价值。

下面这个案例来谈谈，如果遇到购买的房产面积“缩水”该怎么办。

某售楼中心搞商品房预售活动，张三看预售价格还算合理，就预购了一套商品房，双方预售合同约定建筑面积为120平方米，套内建筑面积为103平方米。双方还约定如果产权登记建筑面积与合同约定建筑面积发生误差，比例绝对值低于3%时据实结算，超过3%时，买家可以退房。交房后，张三为了保险起见，遂委托了某房产测绘单位重新测量，结果发现总面积与约定一致，但套内建筑面积比合同约定少了4%。张三找到开发商要求退房，但开发商认为不存在违约。

分析：

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第十四条就对这个面积缩水问题作出了明确的规定：

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
房屋面积
(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同
的，不予支持；

(2)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

总结下来就是这两点：

第一，误差率在3%以内的，当事人不能请求解除合同，但是对于缩水部分的购房款，开发商应当返还。

第二，误差率超过3%，买房人可以选择请求解除合同，或者不解除合同，但是要求开发商承担其他责任。

故而对本案来说房屋面积的误差率超过了3%，因此张三可以请求解除合同，或者不解除合同，但请求开发商就面积误差率3%部分的房价款原价返还，超过3%部分的房价款双倍返还。