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遇到开发商逾期交房情况是否能解除合同

2022-07-04 09:30:48
当面临项目长期停工，且开发商在短期内交房存在较大障碍的情形，购房者如果仅要求开发商支付逾期交房违约金，则购房者居住、使用所购房屋的合同目的还是难以达到。

此时，购房者还可依据合同约定或法律规定主张解除合同。那么，在开发商逾期交房时，购房者何时享有解除权、如何行使解除权，以及合同解除后，购房者作为守约方能否主张相关赔偿将在本文中作答。

一、商品房买卖合同的解除条件

合同解除包括合意解除、约定解除及法定解除，这三种合同解除方式分别在《民法典》第562条、563条中进行了规定。

合意解除属于合同当事人协商一致，使合同归于终了，即开发商可与购房者协商解除商品房买卖合同。实践中，存在开发商与购房者另行签订《退房协议》，约定解除商品房买卖合同，并就返还购房款及赔偿事宜进行约定。但是，开发商在此类协议中往往会在商品房买卖合同约定的基础上减轻其违约责任，同时，存在开发商不履行退房协议的风险，届时因商品房买卖合同已经双方协商一致解除，并就赔偿款项达成一致，购房者仅能依据《退房协议》主张权利。

约定解除与法定解除均属于解除权人通过行使其解除权致使合同归于终了，区别在于约定解除权发生基础为当事人合意，法定解除权发生基础为法律的规定。

商品房买卖合同一般会约定开发商逾期交房违约责任条款，在一定条件下赋予购房者解除权，此谓约定解除权。

《民法典》第563条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同纠纷司法解释》）第11条第一款规定，根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。根据上述法律规定，开发商逾期交房，购房者催告后开发商在合理期限内仍不履行交房义务的，购房者即享有法定解除权，此谓法定解除权。

根据上述《商品房买卖合同纠纷司法解释》第11条第一款的规定，是否达到合同解除的条件首先要看有无相关合同约定。有约定按照合同约定，无约定按照上述规定执行，即约定解除权优先于法定解除权适用。

二、购房者合同解除权如何行使

根据《民法典》第565条的规定，解除权的行使方式有两种，一种是解除权人通知另一方，合同自通知到达对方时解除。通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除；另一种是以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

对于解除商品房买卖合同而言，当达到合同约定的解除条件后，购房者可依约通过发送书面通知或通过提起诉讼、申请仲裁的方式解除合同。当合同未约定解除条件，交房期限届满后，购房者可书面通知开发商不在合理期限内交房即解除合同，开发商未在给定合理期限内交房的，期限届满合同即解除。购房者也可书面催告开发商交房，开发商在3个月内没有交房的，购房者可通过发送书面通知或提起诉讼、仲裁的方式解除合同。

需要注意的是，解除权属于形成权，需要在约定或法定期限内行使，否则解除权将消灭。该期限不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。相关法律规定如下：

《民法典》第564条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
《商品房买卖合同纠纷司法解释》第11条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。
逾期交房
三、合同解除的法律后果

《民法典》第566条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。《民法典》第567条规定，合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

对于商品房买卖合同双方而言，合同解除后，开发商不再具有向购房者交付房屋的义务，购房者可要求开发商返还已支付的购房款，并赔偿其损失，因合同解除原因系开发商逾期交房违约所致，购房者可要求开发商承担违约责任。

那么，购房者在主张解除合同的同时，可主张哪些损失？

在合同解除的情形下，解除权人可主张信赖利益损失及履行利益损失。对于购房者而言，其信赖利益损失包括因购置房屋办理按揭贷款而需支付的贷款利息、购房过程中产生的税费及其他必要支出费用；履行利益损失则包括因房价变动，购房者另行购置同等房屋需要多支出的差价、合同约定交付房屋之日起至解除合同之日止的占有、使用房屋的利益等。

根据上述规定，购房者还可要求开发商承担违约责任。在解除合同的前提下，违约责任的承担方式包括赔偿损失、支付违约金。损失部分如前文所述，此处不再展开。对于违约金而言，原则上由合同双方意思自治，但《民法典》第585条第2款规定了违约金调整规则，以守约方损失为标准，对约定违约金低于或过分高于该标准的违约金予以调整。由此可见，违约金以覆盖守约方损失为原则。所以，当违约金能够覆盖上述损失，且不过分高于上述全部损失时，购房者可主张违约金；但当违约金不能覆盖上述全部损失时，购房者可在主张在合同约定的违约金基础上予以调高，直至覆盖全部损失。

显然，以覆盖守约方损失为原则的违约金与损失赔偿不可并行主张，购房者可有选择性地进行主张，以使自身权益得到最大限度的保障。

当购房者面临开发商逾期交房，且开发商在短期内交房存在较大障碍，购房者应积极行使合同解除权、向开发商主张损失赔偿或要求开发商承担违约责任。