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资产出租存在的法律风险以及防范

2022-07-25 13:03:38
为提高资产创效能力，降低“低效、负效”资产比例，企业往往会将闲置的资产进行出租。为维护企业合法利益，我方必须加强租赁合同的法律审查，严格执行资产管理有关制度，有效防控法律风险。

《民法典》第四百六十二条【占有保护请求权】占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外

第七百一十七条承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

法律建议

(一)租赁经营中合同履行风险

1.合同实体内容方面。对于资产租赁合同的租期，要严格法律审查，杜绝超过法定期限情况的发生。对于违约责任尽可能全面、细致的约定，对于可能出现的利息损失、可得利益损失、改造损失等明确由违约方承担，并约定损失计算的方式，在可能的情况下也可约定由违约方承担律师费。

2.《民法典》五百六十四条第二款规定了1年的行使期限。为保护当事人基于原有法律形成的合理预期，在对方当事人未催告的情况下，即使解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，有关解除权行使期限亦应以民法典施行之日起算方为妥当，而不应以民法典施行前当事人知道或者应当知道之日起算。一般而言，新法基于填补空白，明确规定了权利行使期间的，一般均以新法施行之日作为行使期限的起算点，符合司法实践经验，有利于充分保护当事人预期。当然，对于民法典施行后当事人知道或者应当知道解除事由的，适用民法典的规定，自当事人知道或者应当知道解除事由之日起算。

(二)租赁经营中管理履行风险

1.出租方仍具有对出租资产的安全管理义务。

若出租给其他单位的，在合同签订过程中，应当设置安全生产协议或安全生产条款作为附件。出租方未与承租单位签订专门的安全生产管理协议或者未在租赁合同中明确各自的安全生产管理职责，会被处以责令限期改正、罚款、责令停产停业整顿等法律责任。

2.国有资产出租应严格落实国有资产管理规定。

国有资产属国家所有，对其管理必须满足相关国有资产管理规定的强制要求。因此，在资产出租前应当严格落实国有资产政策法规的各项规定和文件精神。例如，合同属于“三重一大”范畴的应当确保内部流程和内控流程的规范、到位，并确认是否需要公开招租。
资产出租
防控建议

对于出租的资产，我方仍有较多需要承担的责任和义务，因此，提出如下防控建议：

1.租赁合同签订前先核查承租人信息，确认是否存在较多诉讼及不良纠纷等，选择信誉良好的承租方能极大降低资产出租的风险。

2.赁期限不能过长。租赁期限过长会导致承租双方的状态长时间不能改变，不利于新情况的发生调整合同的相关条款，承租人在订立租赁期限条款时，应结合自身的具体情况，合理确定租期，待合同终止后，双方均有意，可以续订，及时修订上份合同中的缺陷之处。

3.合同签订前,约定租金的交纳方式,尽可能保障1年一付;合同押金应保障在年缴租金的2倍以上(或者可以更高)。

4.需不定期指派员工前往查看所出租资产的情况，确保承租方按照合同约定用途使用资产，同时确保未发生转租等情形。

5.资产出租后需要定期依法开展安全检查工作，对法律禁止的各种违法行为，及时发现、及时制止。比如房屋出租中要检查有无房屋开裂、消防通道堵塞、电线暴露在外等明显的安全隐患，若发现类似风险应当及时进行沟通处理。对于承租人变动房屋的主体结构、实施违法搭建或违反消防要求等可能危及建筑安全、违反法律规范的行为，我们应当尽到安全警示义务，并要求其限期内完成整改，否则应当按照合同约定或法律规定解除合同并要求承租人承担违约责任。若因承租人的不当行为导致安全生产事故的发生，尤其是涉及第三人的情形下，我司可能面临因未尽到安全管理义务承担责任的风险。同时在检查过程中应当注重证据的保存，便于后期发生纠纷时能及时维护我司权益。

6.在履约过程中要重视对合同相对方财产状态的关注，及时采取财产保全措施，有助于执行程序的开展。通常在租赁纠纷中，因为合同相对方不能按时支付租金，拖欠租金数额较大而诉之法院，因诉讼期限较长，承租人可能通过各种手段隐匿财产，损害出租人利益。

7.做好合同履行过程中的各类证据材料的收集工作。在合同履行中，合同文本、补充协议、会议纪要、双方的邮件、传真来往，租金支付凭证，各类文件等都是合同履行的重要证据，日常工作中一定要留存，妥善保管，确保证据链的完整。