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房屋质量问题能否成为逾期交房的理由？

2022-08-02 09:03:08
近年来，房屋质量纠纷频发，诸多业主认为开发商交付的房屋质量瑕疵居多，于是拒不收房，在屡次修复满意后才会办理案涉房屋的交付手续，那么，自集中交付日至业主实际收房日这段期间是否可以主张逾期交房的违约责任呢？

首先，业主在集中交付日认为房屋存在瑕疵拒不收房，依据业主与开发商企业签订的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）的约定，往往会视为房屋已交付，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用的缴纳与等自此由业主来负担。即使业主认为合同的约定属于格式条款，也并不意味着房屋存在质量瑕疵就可认定开发商存在逾期交房的违约责任。实际要从两个维度来看。

一是“质”的维度：即依据房屋质量问题的严重程度，即是否属于地基基础、主体结构以及严重影响正常居住的情形。

根据第27条规定：“出卖人向买受人交付的商品房存在地基及主体结构工程质量问题，买受人请求解除合同、赔偿损失或要求出卖人采取补救措施的，应予支持。商品房经竣工验收备案，交付时存在前款以外其他质量问题足以严重影响买受人正常居住使用的，买受人请求解除合同、赔偿损失或要求出卖人采取补救措施的，应予支持。房屋经过竣工验收备案，交付时存在质量瑕疵，但不影响买受人正常使用的，买受人拒收房屋，要求出卖人承担迟延交房违约责任的，不予支持。但出卖人对质量瑕疵进行维修时，给买受人造成损失的，应予赔偿。”因此，商品房存在地基、主体结构工程质量问题及其他严重影响买受人正常居住使用的情形时，法院对于买受人的请求是倾向支持的。
交房
而对于何为严重影响正常居住使用的情形，本规定第35条有所解答，即：

（1）出卖人擅自变更商品房的朝向、户型等规划、设计条件的；

（2）房屋存在渗漏、异响等，在合理期限内无法查明原因或经出卖人维修仍无法修复的；

（3）水、电、气等基础设施无法实际投入使用的；

（4）消防设施未经过验收合格或无法实际投入使用的；

（5）订立合同时出卖人未披露房屋存在违反善良风俗情形的；

（6）其他严重影响正常居住使用的情形。

如出卖人交付的房屋虽符合合同约定，但仍存在上述严重影响正常居住使用的情形的，买受人可以拒绝接收，或在收房后一年内请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。

所以业主欲主张逾期交房责任时，应综合判断房屋的瑕疵问题的严重程度，如是一般质量瑕疵，根据上述法律规定，案涉房屋已取得竣工验收备案文件的，则该主张不能成立，开发商企业此时依据合同约定承担的是保修责任，但其无需因此承担逾期交房责任；如是地基基础、主体结构或者严重影响居住的情形在合理期限内履修不好或无法查明的，则该主张可得到支持。

另一个是“量”的维度：即虽然业主所反映问题均为房屋质量瑕疵，但数量较多，经多次修复后依然有较多的质量瑕疵，那么法院也会据此判定出卖人承担逾期交房的违约责任。所以，即使业主反映的瑕疵均属于“质”的范畴，但开发商企业多次或者长期修复后仍未维修完成，不排除法院因为数量较多的原因，判定开发商企业构成“逾期交付房屋”的情形，从而要求开发商承担相应的法律责任。

鉴此，业主若要主张逾期交房责任，即要综合判断房屋问题的影响程度，不能盲目维权，既不利于事情的解决，又不利于自身权利的实现，此外若房屋真的存在较为严重的质量问题，也要及时保存证据，积极主张权利。而对于开发商企业来说，要保证房屋达到法定交付条件，并要照相关法律法规的规定取得各项验收竣备文件；在集中交房后，若业主有异议，则要就房屋存在的情况与业主积极沟通，核实具体情况，充分履行维修责任和保修义务，同时就维修情况及时向业主告知确认，充分体现客户关怀，从而利于开发商企业将矛盾解决在萌芽，及时定纷止争，有效规避群诉风险。