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一房二卖是否属于合同诈骗

2022-08-03 11:30:38
“一房二卖”是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。现实中经常出现“一房二卖”的情况，但是“一房二卖”除了可能会涉及民事上的违约、赔偿责任以外，还可能会触犯刑法上的合同诈骗，应当尤其警惕。

“一房二卖”是否构成合同诈骗？

所谓合同诈骗罪，是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。“一房二卖”之所以会涉嫌合同诈骗，是因为它也具有在签订、履行合同过程中，骗取对方财物的特征。

“一房二卖”主观与客观方面

“一房二卖”是否会构成合同诈骗，还需要主观和客观两个方面予以考察。是否构成合同诈骗罪，关键在于当事人是否具有非法占有两笔房款的意图。若只是为了获取更高利润，应该属于民事范畴，而不以刑法论罪。但如果出卖者与他人签订合同后，不履行房屋交付和过户义务，逃匿和拒不退还购房款的，则构成合同诈骗罪，会被追究刑事责任

认定“一房二卖”的行为人构成犯罪3个条件

出卖人具有非法占有购房款的主观目的，购房者存在认识错误;出卖人实际取得购房款。

1.出卖者非房屋实际产权人，与他人签订合同，收取购房款的;

2.出卖人伪造房屋权属凭证，与他人签订合同，收取购房款的;

3.出卖者已将房屋实际出售过户给他人，又与他人签订合同，收取购房款的;

4.出卖者与他人签订合同后，不履行房屋交付和过户义务，逃匿和拒不退还购房款的;

5.出卖人明知没有还款能力，将房屋重复抵押或出售，获取贷款或者购房款的;

一房二卖

“一房二卖”怎么处理？

一房二卖指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。买受人均在不知情的情况下与出卖人签订合同的，对“一房二卖”纠纷，实务中应分别不同情况予以不同的处理

（1）以登记为准。

两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记(不管房屋是交付了哪一方)。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按物权对世原理、物权公示原理，和物权优先于债权原理，确认已办理过户登记的一方享有房屋所有权。

（2）以鉴定合同的先后顺序为准。

如果两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准，以签订合同的先后顺序确定合同成立的效力，顺位在先的合同有效。

（3）在第一个买房人已办过户又卖第二人的情况下

因这时出卖人已没有所有权，所以他的第二次卖房是无效的。《中华人民共和国民法典》第二百零九条，不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。但是所签订的买卖合同依旧是有效的，买受人可以此合同请求出卖人承担违约责任。

“一房二卖”现象仍屡禁不止,严重损害买受人利益,对社会信誉造成严重的负面影响，“一房二卖”行为导致房地产开发企业与一方买受人之间的合同不能履行，不仅给消费者造成了较大经济损失，而且加大了商品房交易风险，给社会带来了一定的不稳定隐患。虽然己颁布,实行涉及禁止一房二卖的法规,但所涉法规条文笼统,存在很多漏洞,可操作性较欠缺,使得商品房预售活动还不能完善解决.