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我国借名买房的法律风险

2022-08-05 09:40:34
随着我国市场经济的不断发展，房价持续上涨，越来越多的人将买卖房屋变为一种投资方式。这样的投资，势必会导致房价的一路攀升，对于改善性住房和房屋的刚需者来说这无异于雪上加霜。

政府为遏制房价的攀升以及解决低收入家庭的居住问题，实施了限购政策以及推出了经济适用房等政策性保障住房，这些措施必定使得部分人丧失购房资格，从而引发借名购房行为的发生，然而借名买房过程中却隐藏着巨大的风险。

案情简介

2009年，李某以赵某名义竞拍房屋，李某持有房屋付款凭证及竞买次日赵某向李某出具的《证明》，记述赵某受李某委托购房、资金全部由李某投入、实际所有人系李某等内容。房屋登记在赵某名下，2013年，赵某向王某出售房屋，王某支付了房款，赵某将房产证及房屋交付给王某，但一直未办理过户。2015年，赵某向银行借款未还被诉，致该房屋被法院查封。2016年，赵某前妻张某提起离婚及析产纠纷之诉，要求确认该房屋归其所有，一审判决支持张某诉请。

之后，李某提起确权诉讼，历经一审、二审、再审，判决案涉房屋归李某所有。王某知晓后，对赵某与张某提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求继续履行合同；对李某、赵某提起第三人撤销之诉，二审法院最终支持了王某诉讼请求。

律师评析

通过上述案例不难看出虽然李某借了赵某的名字用于购买案涉房屋，而且赵某也出具了《证明》，明确了购房款系李某投入，并承认该房屋的实际所有人系李某，但案涉房屋最终是登记在赵某名下的。案涉房屋登记在赵某名下，对外来说赵某就是案涉房屋的所有权人，赵某随后将房屋进行出售和抵押均属于有权处分。案例中，王某最终能取得案涉房屋的所有权也是基于案涉房屋登记于赵某名下，并支付了合理的对价而取得的所有权。
借名买房
所以，借名买房虽然简单，其中所产生的法律风险却极其复杂。上述案例仅仅简单的说明了其中一个法律风险，还有可能存在其他的例如损害公共利益的法律风险、违反法律规定而导致合同无效等一系法律风险。该案例中，王某最终取得了案涉房屋的所有权是基于法律规定的善意取得制度（王某对李某借赵某之名买房不知情）。

如果一定要借名买房的，那么请控制好法律风险。第一，了解准备购买房屋的性质，明晰借名购买是否违反政策性规定；第二，签署借名买房协议，保留好借名买房协商、洽谈证据；第三，保存实际支付购房款的支付记录、款项收据等；第四，妥善保管房屋所有权证；第五，在借名人有充分证据证明借名买房关系成立的情况下，可提起诉讼，请求判令出名人协助办理房屋所有权变更登记，从而帮助借名人取回房产。