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按揭贷款停贷后，开发商面临风险及措施

2022-08-12 08:36:07
在按揭购房中，因购房人按揭贷款支付购房款将开发商、银行紧密连接起来。所以按揭贷款停贷，开发商面临风险及措施。

一、按揭购房中各方之间的法律关系

（一）购房人与开发商之间

因购房人与开发商之间签署《商品房买卖合同》，双方存有买卖合同关系。基于合同约定，购房人应当向开发商支付购房款，通常由首付款加银行按揭的方式支付；开发商依照合同约定向购房人交付房屋。

（二）购房人与银行之间

购房人与银行之前签署《购房借款合同》，双方存在借款关系。基于合同约定，购房人以房屋做抵押，从银行处取得贷款。银行将购房人所贷款项直接支付给开发商，购房人按照借款合同约定向银行需偿付贷款本息。

（三）银行与开发商之间

银行基于有效回款考虑，通常会要求资金实力更强的开发商对购房人的贷款承担连带保证责任，银行与开发商之前会存在担保关系。

就开发商承担连带保证事宜，有作为连带保证人直接在购房人与银行之前签署的《购房借款合同》中确认权利义务的方式；也有与银行另行签署《担保合同》的方式。担保关系建立后，购房人未按照借款合同约定偿还本息时，银行将向开发商主张承担连带还款责任。

二、业主断供，开发商面临的风险

（一）银行将依据《担保合同》约定，要求开发商承担连带保证责任

在购房人出现断供行为时，银行基于《担保合同》的约定，会要求开发商承担连带保证责任。银行主张开发商承担连带保证责任的方式有以下：

1对开发商函告后，在开发商预留的保证金或有关账户中对购房人逾期还贷数额进行划扣。

2银行基于《购房借款合同》向购房人提起诉讼，并要求开发商承担保证责任。

（二）如购房人存有其他债务，其他债权人同银行有就商品房有查封、拍卖的风险

一般购房人出现断供是因个人财务状况恶化导致，对外还存有不特定的债务纠纷。就购房人所购房屋有被查封、拍卖用于偿还债务的可能。届时开发商向银行代偿款项属于一般债务无优先受偿的可能，将同其他债权人一同参与分配，如购房人债务数量巨大，代垫款项有不能全部清偿的风险。
借款合同
三、针对购房人断供，开发商可采取的应对措施

（一）事前预防阶段：

1.在《商品房买卖合同》中，开发商需完善合同文本，明确购房人断供时的违约责任、开发商的解除权、合同解除后开发商代垫款项扣除方式等。

2.在《担保合同》中，同银行积极协商，在合同文本中明确断供情形出现时银行主张权利的先后步骤，优先要求银行先就购房人抵押财产进行处置。

（二）事后应对阶段：

1.积极同购房人联系，敦促其如约偿还贷款，包括但不限于发送催告函、律师函等形式。

2.积极同银行协商，让银行优先以购房人抵押财产实现债权，或直接起诉购房人，开发商作为保证人应诉，尽量不从保证金及有关账户中直接划扣。

3.起诉购房人解除《商品房买卖合同》，并要求购房人配合解除备案手续。为避免购房人债务较大，导致开发商“房钱两空”的情形出现，可尽快启动诉讼解除商品房买卖合同，收房另行资信状况良好的买家。