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房产售卖款偿还债务，债权人可要求第三人承担什么责任

2022-08-12 08:40:51
第三人与债权人书面约定，第三人出售其特定房产，以房产售卖款，代债务人履行债务，如第三人未出售房产偿还债务人债务，债权人可要求第三人承担什么责任？

第三人作出的此种意思表示，如被认定是第三人代为履行，则第三人在未履行的情况下无需承担责任，如被认定债务加入、保证、抵押，亦或是其它合同责任，则债权人可要求第三人承担相应的责任。对于第三人此种行为的性质认定。按照目前的法律规定，第三人此种行为，不属于第三人代为履行，但也难以构成债务加入、保证、抵押，但债权人可要求第三人履行约定，诉请第三人将房产售卖，并将售卖所得价款用于清偿债务。

1、不构成第三人代为履行债务人债务

《民法典》第524条规定，债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。
债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。
第三人代为履行是作为突破合同相对性的典型情形在《民法典》中被加以增设，在第三人代为履行的情形中，第三人并不是合同主体，第三人代为履行的有效性是法律规定在特定条件下的认可，突破合同相对性原则。如第三人与债权人书面约定，出售房产，以房产售卖款，代债务人履行债务，第三人与债权人实际均是合同主体，双方或三方（如加上债务人），达成了一个合意，因此，这种情形不构成第三人代为履行。

2、不构成抵押、债务加入或者保证

在房产抵押成立的情况下，抵押权人可要求抵押人将房产折价或以变卖、拍卖房产所得价款等方式清偿债务，且抵押权人有权优先受偿。第三人承诺以房产售卖款代债务人偿还债务中，第三人和债权人没有将房产进行抵押偿还债务的合意，且房产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，所以不成立房产抵押。

同样，第三人承诺以房产售卖款代债务人偿还债务，也没有加入债务人债务的明确意思表示。
民法典第552条规定，第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。从该条债务加入的规定，第三人应有承担债务人债务的明确意思表示，债权人可要求第三人承担连带责任。又如《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第24条规定，执行过程中，第三人向执行法院书面承诺自愿代被执行人履行生效法律文书确定的债务，申请执行人申请变更、追加该第三人为被执行人，在承诺范围内承担责任的，人民法院应予支持。该条规定也可被认为是第三人的债务加入。
但明显，第三人仅是承诺以房产的售卖款来清偿债务，没有就债务人所有债务向债权人作出承担偿还责任的约定，如认定第三人承担连带责任没有充足依据。
保证，可以执行保证人的全部财产去偿还保证债务，但在第三人承诺以房产售卖款代债务人偿还债务中，第三人仅是承诺以房产的售卖款来清偿债务，不涉及第三人其它财产，也没有对债务人在不履行或不能履行债务的情况下，对债务进行担保的功能，如认定为保证，是以推定的方式，损害第三人利益，也难以认定为保证。
债务
3、债权人可要求第三人履行约定的义务，请求以拍卖、变卖房产所得价款偿还债务。

在第三人承诺以房产售卖款代债务人偿还债务的情形下，债权人可按照最高院关于适用民法典担保制度的解释第36条第4款规定，在不能认定为保证、债务加入的情况下，可请求第三人履行约定的义务，即将房产进行拍卖、变卖所得价款偿还债务，但该房产拍卖、变卖，没有抵押权所具有的，对其它权利人的对抗效力和优先性，司法解释规定具体如下：

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释
第三十六条第三人向债权人提供差额补足、流动性支持等类似承诺文件作为增信措施，具有提供担保的意思表示，债权人请求第三人承担保证责任的，人民法院应当依照保证的有关规定处理。

第三人向债权人提供的承诺文件，具有加入债务或者与债务人共同承担债务等意思表示的，人民法院应当认定为民法典第五百五十二条规定的债务加入。
前两款中第三人提供的承诺文件难以确定是保证还是债务加入的，人民法院应当将其认定为保证。

第三人向债权人提供的承诺文件不符合前三款规定的情形，债权人请求第三人承担保证责任或者连带责任的，人民法院不予支持，但是不影响其依据承诺文件请求第三人履行约定的义务或者承担相应的民事责任。