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夫妻一方擅自抵押共有房屋，债权人能否取得抵押权

2022-09-13 09:24:50
我国《民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”

据此，实践中确定不动产的所有权人主要看登记，但是在婚姻关系中，存在仅登记在配偶一方名下，却属于夫妻共同共有的房屋。若房屋登记在册的所有权人未经共有人同意，私自将房屋抵押给其他债权人的，债权人能否取得抵押权？

案情：

张三与李四系夫妻，二人在婚后购买一套位于甲区的房屋，两套位于乙区的房屋。该三套房屋均登记在张三一人名下。之后，张三为自己经营的公司资金周转，向某小额贷款公司借款，并由某融资担保公司为张三的债务提供连带保证担保，张三以前述三套房屋向该融资担保公司提供反担保，根据张三与某融资担保公司签订的《反担保合同》约定，张三将前述三套房屋为某融资担保公司提供反担保抵押，并办理了抵押登记。

因张三未能按约定清偿某小额贷款公司的债务，故而由某融资担保公司向某小额贷款公司履行了连带保证义务。随后，某融资担保公司向法院提起诉讼，诉请张三承担反担保责任，某融资担保公司作为抵押权人，对张三的三套房屋实现抵押权。
共有房产
张三及其配偶许某在本案审理过程中提出，前述三套房屋系二人夫妻共同财产，张三未经许某同意便将三套房屋向某融资担保公司办理了抵押担保措施。因此，某融资担保公司仅能对抵押房产中张三个人所有的份额享有抵押权，而无权处分许某所有的财产份额。

作为某融资担保公司的代理人，笔者提出如下意见：

首先，根据《民法典》第二百一十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第二百一十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。某融资担保公司在与张三签订《反担保合同》前明确要求张三提供担保房屋的权属证书，并派遣工作人员和张三一起到不动产登记中心核查了三套房屋的登记信息。在确认张三系三套房屋唯一登记在册的产权人后，才与张三签订《反担保合同》并办理了抵押登记手续。因此，某融资担保公司已尽到相应的审查义务，主观上并无过错。

其次，《反担保合同》上约定，张三应保证其对提供抵押的房屋享有完全处分权，若房屋属于张三与他人的共有财产的，则张三应保证其他共有人同意将房屋抵押给某融资担保公司以担保张三的案涉债务。我国现行法律法规中亦未规定抵押权人签订担保合同时必须对担保人婚姻状况尽到审查义务。

最后，《民法典》第三百一十一条规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，若受让人受让不动产时是善意，且以合理价格受让，同时受让的不动产已按规定办理完登记手续的，则受让人应取得该不动产的所有权。该规定对善意取得其他物权同样适用。如前所述，某融资担保公司在取得案涉三套房屋抵押权时已尽到足够的审查义务，在无相反证据的情况下，其主观上不知道也不应当知道三套房屋系张三与许某的共同财产。现某融资担保公司已按约定为张三向某小额贷款公司承担了担保责任，其有权按《反担保合同》的约定及抵押登记载明的内容向张三主张权利，应享有对案涉三套房屋的抵押权，许某的抗辩并不成立。