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如何规避“借名买房”的潜在风险？

2022-09-15 18:14:04
随着房产市场的持续波动，目前许多城市出台了限购的政策，这时候，就有人想到了“借名买房”方法，然而借名买房有风险。

不久之前，最高人民法院公布了一起关于“借名买房”的案例，并首次认定“借名买房”违背公序良俗，所签协议无效。

2013年，为规避房屋限购政策，张三和李四签订了《房产代持协议》，约定房产由张三出资，但登记在李四的名下。2016年，李四因为无法清偿对某公司的担保债务，该公司以房屋登记在李四名下为由，请求法院强制执行该房屋。

实际购房人张三依据《房产代持协议》向法院提出异议，并主张自己才是房屋的实际所有权人，享有排除强制执行的权利。

最高法认为，张三和李四为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效。

“借名买房”作为一种规避房产限购政策的手段，如果不加以限制，会对让许多人借此投机取巧，扰乱购房市场。

而关于“借名买房”的纠纷也不在少数。据中国裁判文书网显示，就有不少关于“借名买房”的纠纷。

有人为享受房产优惠政策，借名买房，后名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。

也有人因借名买房需承担被法院强制执行的风险时，不能因此否定剥夺其对案涉房屋享有的财产权利。

也有人通过“借名买房”后请求过户，因不具有当地购房资格而被拒绝。

“借名买房”虽然逃过了限购政策的影响，但是对本身的风险极大，所以不到万不得已，最好不要“借名买房”。

如果因为某些特殊情况，一定要“借名买房”，首先要知晓以上的风险，另外要注意以下几点：

1、多了解借名人

对于借名人要有足够的了解和信任，比如个人的品性，是否有债务纠纷等等，双方只有保证足够的信任关系，这样以后会少去很多不必要的麻烦。

2、保留足够的交易记录

买房人出资的证据如取款记录，交易凭证，发票等一切与购买该房产有关的凭证，包括与购房相关资料的原件，都切记要保留好，这样一旦借名人反悔，可以证明该房产实际为出资人所有。
借名买房
3、签订协议

双方签订关于“借名买房”的协议，协议中明确该房产为出资人所有，房屋所有权归出资方。

4.约定违约责任

为防止借名人将房产转让给第三人或者反悔，可以在协议中写明，借名人不得过户房屋、迟延过户、将房屋卖给第三人等等，如果违约，需要承担违约责任。

5.房屋由出资人占有

房产最好由出资人自己占有、分配，可以自己居住，也可以对外出租，不过租户需要与出资人签订合同。

6、避开限制交易房产

拆迁房、经济适用房最好不要选择“借名买房”，容易限制交易，导致无法过户。

7、出资人与借名人对房产做个人抵押

借名人将房产抵押给出资人，这样借名人无法跳过出资人擅自对房产售卖。

总的来说，“借名买房”存在一定的风险，最好事先了解清楚。如果确实需要，最好做好万全准备。