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房产交易中介跳单和中介接私活，法律如何判决

2022-09-20 10:22:24
接受房屋租赁中介公司服务后，委托人利用中介公司提供的交易机会，绕过中介公司直接订立租赁合同，中介公司可以主张中介报酬吗？

在民法典正式实施前，张三公司员工委托李四中介公司寻找符合公司办公条件的房源，李四中介公司找到了符合张三公司需求的房屋，达成租赁意向后张三公司员工私下联系到该房屋的房主，与另一家丙中介公司签署了涉案房屋的《房屋租赁合同》及《居间合同》，张三公司与房主、丙中介公司签订的租赁合同，除租期起算日期和房租支付日期与李四中介公司提供的合同模板相差两天外，最重要的条款均一致。

李四中介公司遂向一审法院起诉，主张张三公司该行为是一种“跳单”行为，要求张三公司和涉案房屋的房主支付居间服务费。

一审法院经审理后认为：根据相关法律规定，在不存在明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的情况下，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件可使用民法典相关规定。因此本案可适用民法典第九百六十五条关于“跳单”行为的新规定。

根据本案实际情况，张三公司虽未与李四中介公司签订书面的居间合同，但双方存在事实上的居间服务合同关系，双方关于居间服务的约定不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。现李四中介公司为张三公司提供了居间服务，张三公司应向李四中介公司支付居间服务费，按照房屋的面积，法院酌定张三公司应支付房屋居间费。此外，李四中介公司提供的证据不足以证明其与房屋房主设立了居间服务关系，故其要求房屋房主给付居间服务费的诉讼请求法院不予支持。最终一审法院判决张三公司给付李四中介公司居间服务费，驳回其他诉讼请求。

张三公司不服一审判决，主张其未与李四中介公司签订居间合同，不应支付李四中介公司居间费用，其遂提起上诉，请求二审法院予以改判。

二审法院审理后认为，本案中，第一，李四中介公司向张三公司提供了涉案房屋的房源信息并带看了房屋，李四中介公司提供的微信聊天记录显示双方对租金、租期、违约责任、租金发票开取等问题进行了多次沟通，李四中介公司也根据双方沟通内容对房屋租赁合同的内容进行了多次修改，后李四中介公司应张三公司的要求拟定了房屋租赁合同。因此法院认定张三公司接受了李四中介公司的服务。第二，张三公司、房主、丙中介公司签订的房屋租赁合同的内容与李四中介公司向张三公司提供的房屋租赁合同的内容中的租金数额、免租期、租赁期限等重要条款基本一致，且上述合同内容系经过李四中介公司反复修改后得出的。张三公司虽主张其在最终签订房屋租赁合同前有自由选择居间方的权利，且其最终选择与丙中介公司订立居间合同，但张三公司并未提供证据证明丙中介公司向其提供了何种居间服务。故法院认定张三公司最终与房主达成交易实际系利用了李四中介公司提供的服务。第三，张三公司在接受并利用李四中介公司提供的服务后，绕开李四中介公司转而选择报酬数额较低的丙中介公司与房主订立合同。综上，本案应适用《民法典》第九百六十五条的规定，张三公司应向李四中介公司支付报酬。最终，北京一中院二审驳回上诉，维持原判。
房产
法条链接：

《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定：

委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条规定：

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。

律师说法：

“跳单”是委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的行为。在《民法典》之前，对于“跳单”行为，法院主要根据《合同法》及双方合同约定并结合诚实信用原则对“跳单”行为进行认定，并判决违约方承担责任。《民法典》颁布后，对于“跳单”行为有了明确的规定，首次将“跳单”行为上升到了法律层面，不仅保障了中介人权益，而且对于违背契约精神的行为进行了严格规制。

判断是否构成“跳单”，首先要看中介合同是否已生效，并且要看中介人是否已按照合同约定提供了交易机会或者媒介服务。实践中，委托人就同一委托事项，可能仅委托一个中介人，也可能同时委托多个中介人。在有多个中介人的情形下，我们尤其要准确判断委托人是否接受了中介人的服务，以及接受了哪个中介人的服务。第二，按照中介合同约定，中介人向委托人提供服务之后，委托人是否利用了中介人提供的这一服务而订立合同，则是判断是否构成“跳单”违约的关键。“跳单”行为第三个构成要件是委托人绕开中介人直接订立合同。该行为有三种表现形式：一是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同；二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同，比如，委托方通过某一中介公司提供的信息和媒介服务，合同已基本达成，委托人发现其他中介公司的报酬更低，继而通过其他中介公司与合同相对方订立合同，则构成“跳单”违约；三是委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。

中介员工私下接单，这属于岗位员工以权谋私行为，客观上侵害了公司利益，公司可以追究员工的民事责任。作为公司的员工，以公司的名义在对外处理业务，与单位是代理和被代理的关系。即在处理“单子”时，即是公司的代理人。但是他的代理行为实际上损害了中介公司的利益，需要承担违约责任（不论是否约定，都应当承担）。构成违约就应当按照当初与中介公司约定的违约责任进行赔偿，如果没有约定，就需要按照张三公司的实际损失进行赔偿。情节严重的可能受刑事处罚。《刑法》【非国家工作人员受贿罪】公司、企业或者其他单位的工作人员利用职务上的便利，索取他人财物或者非法收受他人财物，为他人谋取利益，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役;数额巨大的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产。