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  • 小区停车位业主共有，物业是否有权收取停车费

    2022-09-20 10:24:02
  • 地面停车位是经规划行政部门批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。对于地面停车位的权利归属，法律、行政法规并未直接规定，实践中存在不同认识。

    一、商品房小区的地面停车位归属

    既然《民法典》第二百七十五明确规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，案涉地面停车位占用的就是小区的公共场地，不论是“规划”停车位还是“临时”停车位，都应属于小区全体业主共有。

    争议焦点在于我国《民法典》第二百七十五条如何理解与适用。由于《民法典》第二百七十五条的前两款中都提到了“规划用于停放汽车、车库的归属”，容易使人误解前两款针对的是规划车位，而第三款针对的是非规划车位。事实上，小区地面停车位无论是否经过规划许可，只要设置于业主共有的道路或其他场地，根据《民法典》第二百七十五条规定，其权属就应当归属全体业主共有。理由如下：首先，从专有和共有的概念来看，我国《民法典》第二百七十三条规定，业主对专有部分可享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款进一步规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。本案中，地面停车位设置于小区共有地面，属于小区的公共设施配套，无法办理权属登记成为特定业主所有权的客体，不属于专有部分，房地产开发企业不当然享有所有权。其次，从土地使用权的角度分析，商品房小区建设完成后，随着小区内房屋的出售和所有权的转移，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，由于小区的共有部分土地使用权归属小区业主共有，而地面停车位直接设置在土地表面，并无地上建筑物，地面停车位的所谓产权，实际上就是小区的土地使用权。根据民法典》第二百七十五条第三款明确规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，地面停车位应当归属小区业主共有。第三，“规划”与否并非判定地面停车位归属的实体法依据，房地产开发企业根据规划行政部门的要求对小区地面停车位进行配建是其应尽的公共设施配建义务，并不因“规划”属性本身取得地面停车位的权利。否则据此类推，将得出小区喷泉、电梯、绿植等公共配套设施都归属房地产开发企业所有的悖论。

    小区地面停车位是由开发商依照行政规划建设的物业附属设施，实际上并无建筑物，其本质属于土地使用权，不能办理产权登记。开发商将商品房向业主出售后，建设范围内的土地使用权归属全体业主。因此，地面停车位的权益作为附属设施属于全体业主，其性质与其他公共附属设施性质并无不同。开发商有义务按照规划修建小区附属设施，但并非依据规划建设的附属设施都归开发商。

    二、物业公司收取停车费的合法权利来源

    小区停车位的价值主要体现在停车位这一“物”本身的价值，并非物业管理“行为”。物业公司并非小区停车位的所有权人或使用权人，其基于物业服务合同对小区停车位进行管理是其应尽的合同义务，并不因物业管理行为当然获得收取停车费的权利。物业公司收取停车费的合法权利来源，一般来自于物业服务合同的约定或停车位权利人的授权委托。

    （一）基于物业服务合同的约定。房地产开发、销售和交付使用具有一定的周期，存在开发、销售、交付使用等相互交叉的情形，小区的物业服务管理不可能等到所有房屋售出并全部交付使用后方才进行，否则势必影响先购买入住的业主对房屋的正常使用。根据房屋的销售和交付使用情况，物业服务分为前期物业服务管理和业主大会成立后的物业服务两个阶段。

    在前期物业服务管理阶段，根据《物业管理条例》的规定，应由房地产开发企业负责与选聘的物业公司签订前期物业服务合同，房地产开发企业与购房人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。购房人即业主在收房时需按照前期物业服务合同样本与前期物业服务公司签订物业服务协议，对此，单个业主并无选择权。如果前期物业服务合同中对地面或者地下停车费的收费进行了约定，那么物业公司按照合同约定收取停车费将具有合同基础即合法的权利来源；即便物业服务合同本身未作约定，在前期物业服务管理阶段，由于房地产开发企业是小区的最大业主，其意志表达可以视为业主大会的意思表示，其可通过书面授权委托的方式，委托物业公司对停车位进行收费，全体业主只能遵守。当然，此时车辆停放费的收费标准，应当按照价格行政主管部门核定的标准执行，而且车位、车库也应当首先满足小区内业主的停车需要，对于停车位的收益分配也应当符合相关规定，对此下文将作进一步分析。
    停车位
    随着房屋开发与出售、交付使用的不断进行，当物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上时，或者物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上时，按照规定开发企业应当按照物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的要求，报送筹备首次业主大会会议所需材料，十人以上的业主公开联名也可提出筹备业主大会的书面申请，成立首次业主大会筹备组，组织召开首次业主大会或者业主代表大会。

    此时房地产开发企业不再是小区的最大业主，其意志表达不再能代表业主大会的意志，而应按照规定成立业主大会或者业主委员会，由业主大会或业主委员会作出是否续聘前期物业管理公司、是否对小区地面停车位进行收费等决定。如业主大会或业主委员会决定续聘或者更换物业公司后，在新的物业服务合同中对停车位收费进行了约定，全体业主也应当遵守，此时物业公司依据物业服务合同进行收费，具有合法的权利来源。

    （二）基于停车位权利人的授权。根据《民法典》第二百七十五条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，建筑区划内专有车位、车库的归属属于当事人约定范围，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，在处理相关停车位的权属争议时，首先应当审查当事人之间是否存在关于车位、车库权属的约定，有约定的按照当事人之间的约定办理；无约定的则应当审查车库或车位的权利归属。对于地下停车位，如房地产开发企业举证证明地下停车位的建造成本未摊入公共建设费用，与购房人没有其他约定或承诺，并可办理独立的产权凭证，该地下停车位可以认定为房地产开发商所有。此时物业公司接受房地产开发企业的委托，按照价格行政主管部门核定的标准并办理相应的手续后进行收费，具有合法的权利来源。

    而对于地面停车位，如前文分析，不论规划车位还是临时车位，只要占用了业主共有的道路或场地，并无实际的地上建筑物，就应当归属小区业主共有。如果物业服务合同对地面停车位的收费未作约定，物业公司收取停车费则须得到业主大会或业主委员会的授权，由业主（代表）大会形成决议，确定是否收费、如何收费、收益分配等事宜，经过公示程序并办理相关手续后委托物业公司收取，业主委员会负责具体监督。否则，如未经业主大会或者业主委员会授权同意，物业公司就对地面停车位进行收费，没有合法的权利来源，势必损害停车位实际权利人的合法权益。

    三、小区停车费收益应当如何分配

    小区停车费收益应当根据停车位的性质和权利归属，按照法律、法规的规定进行相应的分配。

    首先，对于房地产开发企业未出售或者未附赠的产权车位、车库，根据谁投资谁收益原则，所得停车费收益应当归属房地产开发企业所有。房地产开发企业可以与物业服务公司就停车位收费事宜进行约定，由物业公司计提一定比例的管理费后，将其他停车费收益交由开发企业所有。由于停车位本质上属于小区配套设施，房地产开发企业在出租价格、出租对象和出租期限上受到一定的限制。

    其次，对于业主共有的地面停车费收益的分配，根据《物业管理条例》和县级以上行业管理规定执行。在江苏行政区划内，根据《江苏省物业管理条例》第六十四条、第六十五条规定，物业公司可以按照物业服务合同的约定、业主大会或者业主委员会决定收取汽车停放费，并应将汽车停放费单独列账、独立核算，业主委员会对收支情况进行监督，向业主大会报告。所得收益在业主大会成立前，70%纳入住宅专项维修资金，其余可以用于补贴物业服务费；业主大会成立后，依法办理有关手续并公示，所得收益按照业主大会或者业主委员会决定、物业服务合同约定使用，未约定的参照业主大会成立前的方式使用。也即在小区业主大会成立前，房地产开发企业作为最大的业主，可以通过前期物业服务合同的约定或者授权物业公司对地面停车位进行收费，但收取的费用并非由物业公司和开发企业进行支配，而是应当将所收费用的70%纳入住宅专项维修资金，供小区的全体业主共同支配和使用，其余的30%则可以补贴物业服务费；而在小区业主大会成立后，所得收益可以根据物业管理区域的大小、地面停车位的数量、物业服务企业的管理投入等情况，由业主大会或者业主委员会和物业服务企业协商确定，可适当突破70%和30%的比例；如果业主大会或者业主委员会与物业服务企业只对费用的收取进行了约定，未对费用的分配进行相应约定，则参照70%和30%的比例执行。

    最后，对于依法配建的人防工程平时用作停车位的，物业公司可以对其进行管理出租，但应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠，所得收益应当依照有关规定分配。
刘丽律师
山西东升法务律师事务所
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黎磊律师
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