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买卖不破租赁原则

2022-09-21 09:05:45
所谓“买卖不破租赁”，系指在租赁合同关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人。

对租赁关系并不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求将承租人返还租赁物。

1、《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。此即为买卖不破租赁原则的法律依据。但是否所有的买卖都不破租赁呢？答案是否定的，买卖不破租赁存在例外情形，其中之一即为破产破租赁。

2、《企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权解除或者履行，并通知对方当事人。该款规定适用到上述案件中，TH公司破产管理人即可以决定对于厂房及土地上存在的未履行完毕的租赁合同予以解除，通过此种方式清除厂房及土地上的权利负担，保持厂房及土地上的价值稳定。这也是符合《企业破产法》的立法精神，限制“买卖不破租赁”在破产清算中的适用。

那么，在破产案件中，作为原承租人一方的你该怎样才能维护自己的合法权益呢？小编告诉你可以采取下述方式维护自己的合法权益：

一、具体情况

在破产管理人通知解除租赁合同后，原承租人可积极向管理人申报债权，以期获得合适的清偿。
买卖不破租赁
二、具体情况

破产财产拍卖时，若经济能力允许，原承租人可以考虑以承租人身份向管理人申请获得优先购买资格参与竞拍（此处对同时存在承租人的优先购买权和抵押权人的优先购买权的可能性暂不做考虑）。

三、具体情况

破产财产在被买受人竞得后，承租人可积极与买受人协商重新签订新的租赁合同，已最大限度地减少损失。

“买卖不破租赁”的其他例外情形：

除了破产破租赁这一例外情形外，还有其他三种情形也是买卖不破租赁原则的例外情形：

1.租赁物是动产的。

2.先抵押后出租的。

3.被查封后出租的。