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房屋租赁合同存在的法律风险分析

2022-09-21 09:10:17
为提高资产创效能力，降低“低效、负效”资产比例，企业往往会将闲置的资产（房屋）进行出租。

为维护企业合法利益，我方必须加强租赁合同的法律审查，严格执行资产管理有关制度，有效防控法律风险。

法律风险分析

1.签约人与实际履约人不一致。

签订合同前应当加强对承租主体的资格审查管理，签订时仔细核验签约人的身份证或营业证照，确保与合同落款处的签章一致。若签约人不是最后实际履行合同的人，可能会为我司的维权带来风险。

2.租赁期限超过二十年的部分无效。

法律保护的最长租赁期间为二十年。不要试图以“三十年房屋使用权转让”等名目规避法律，法院可能仍会按照租赁的规则认定我司与承租人之间的法律关系，因此在合同条款中针对租赁期限的约定务必按照法律规定执行。

3.出租资产用途不明确或违反法律规范。

在租赁合同中明确出租资产（房屋）的用途，且用途应当符合法律规范，一份罔顾用途的租赁合同可能会因相关行政机关的处罚或管制而无法履行，只能被迫解除，使得租赁双方蒙受巨大损失。同时，若我司明知承租人租赁我司资产系用于违法犯罪行为（如开设赌场等），可能会导致我司作为共犯承担相应的刑事责任。此外，还需要关注的一点是，租赁合同所涉及的租金应当处在合理区间内，否则当涉及刑事犯罪时，存在因谋取高额利益而被认定为“明知”或“应知”承租人存在不当用途的风险。
房产
4.国有资产出租未严格落实国有资产管理规定。

国有资产属国家所有，对其管理必须满足相关国有资产管理规定的强制要求。因此，在资产（房屋）出租前应当严格落实国有资产政策法规的各项规定和文件精神。例如，合同属于“三重一大”范畴的应当确保内部流程和内控流程的规范、到位，并确认是否需要公开招租。

5.资产清单约定不明导致损坏责任无法区分。

需在合同附件中明确随房屋移交的物品清单和使用状态，避免在事后发生不必要的争议。对非因使用不当出现的房屋和室内物品的损坏，原则上由出租人来负担维修义务。

6.出租人仍具有对出租资产的安全管理义务。

若出租给其他单位的，在合同签订过程中，应当设置安全生产协议或安全生产条款作为附件。出租方未与承租单位签订专门的安全生产管理协议或者未在租赁合同中明确各自的安全生产管理职责，会被处以责令限期改正、罚款、责令停产停业整顿等法律责任。

同时，资产（房屋）出租后需要定期依法开展安全检查工作，对法律禁止的各种违法行为，及时发现、及时制止。如承租人变动房屋的主体结构、实施违法搭建或违反消防要求等可能危及建筑安全、违反法律规范的行为，我们应当尽到安全警示义务，并要求其限期内完成整改，否则应当按照合同约定或法律规定解除合同并要求承租人承担违约责任。若因承租人的不当行为导致安全生产事故的发生，尤其是涉及第三人的情形下，我司可能面临因未尽到安全管理义务承担责任的风险。

此外，还需要关注的是：在合同没有特殊约定的情况下，出租资产（房屋）的维修义务和物业费（若有）由出租方承担，水、电、煤、电信和有线电视费用（如有）由实际使用人来承担。若需要调整，则应当在合同中进行约定，同时一并记载费用标准和实时读数等。

防控建议

对于出租的资产（房屋），我司仍有较多需要承担的责任和义务，因此，提出如下防控建议：

1.租赁合同签订前先核查承租人信息，确认是否存在较多诉讼及不良纠纷等，选择信誉良好的承租方能极大降低资产（房屋）出租的风险；

2.合同签订后，租赁双方及时前往各区县的房屋租赁管理办公室履行房屋租赁备案手续；

3.不定期派员工前往查看所出租资产（房屋）的情况，确保承租方按照合同约定用途使用房屋，同时未发生转租等情形；

4.核实房屋有无类似房屋开裂、消防通道堵塞、电线暴露在外等明显的安全隐患，若发现类似风险应当及时进行沟通处理。同时，在履行过程中应当注重证据的保存，便于后期发生纠纷时能及时维护我司权益。