关于抵押担保那些事法律服务平台-律航网

注册登录

预约服务

首页 > 法律知识

关于抵押担保那些事

2022-09-21 09:16:58
抵押担保作为担保的一种方式，是债权人实现债权的一种重要保障。但由于实务中对于抵押担保不了解，导致实际设立的抵押担保未生效，而造成债权人不能实现担保权，保障自己的权益。

一、可以抵押的财产

抵押人所有：

1、房屋和其他地上定着物

2、机器、交通运输工具和其他财产

抵押人依法有权处分:

1、国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物

抵押人依法承包并经发包人同意抵押：

1、荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权

其他财产

2、抵押物所担保的债权不得超出其价值。

二、不可以抵押的财产

土地所有权

耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权

学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的，教育设备、医疗卫生设施和其他社会公益设施，但以除此之外的财产为自身债务设定抵押的，抵押有效。

所有权、使用权或者有争议的财产，依法被查封、扣押、监管的财产。

三、抵押合同应注意填写的内容

1、被担保的债权的种类和数额；

2、债务人履行债务的期限；

3、抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；

4、抵押担保的范围；

5、其他。

二、抵押合同的生效

依据抵押物不同，抵押合同的生效要件不同

（一）抵押物登记时。抵押合同生效

抵押物

办理抵押登记部门

无地上定着物的土地使用权

核发该土地使用权证的土地管理部门

城市房地产或乡镇、村企业的厂房等建筑物

县级以上地方人民政府规定的部门

林木

县级以上林木主管部门

航空器、船舶、车辆

运输工具的登记部门

企业的设备和其他动产

财产所在地的工商行政管理部门

（二）其他财产抵押的，抵押合同自成立时生效，但是登记的话，可以对抗第三人。登记部门为抵押人所在地的公证部门。

（三）特殊状态下的财产抵押的效力

1、依法获准但尚未建造的或者正在建造的房屋或其他建筑物，若办理抵押登记的，抵押有效；

   2、依法定程序确认违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效；

   3、尚未办理权属证书的财产抵押，若在一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可认定抵押有效。

   4、按份共有的财产抵押的，按份共有人以其享有的份额设定抵押的，抵押有效；共同共有的财产抵押的，未经其他共有人同意的，抵押无效，但其他共有人知道或应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。

（四）抵押登记时应提交的材料

1、主合同和抵押合同；

2、抵押物的所有权或者使用权证书；

3、登记部门要求的其他材料
担保权
三、抵押担保的效力

（一）抵押物无约定的情况下，担保的范围：主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。

（二）债务履行期届满，债务人不履行债务，导致抵押物被法院扣押的。

自扣押之日开始，债权人有权收取抵押物分离的天然孳息自己法定孳息，但是债权人未将抵押物的扣押事实告诉应当清偿法定孳息的义务人的，无权收取。

收取的孳息清偿顺序为：收取孳息的费用>主债权的利息>主债权。

（三）同一财产上同时存在抵押和出租的情况下，怎么处理？

1、若财产先出租，后抵押的，应当将抵押的情况书面告知承租人，原承租合同继续有效；

    2、若财产先抵押，后出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有法律约束力。此时，承租人可以依据抵押人未履行告知租赁物抵押的义务，而向抵押人主张承担赔偿责任；若抵押人已经履行了告知义务，承租人自行承担损失。

（四）抵押物转让的情况下，怎么处理？

1、若在财产抵押期间，抵押人转让已登记的抵押物的应当通知债权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，若抵押人未履行该义务的，转让行为无效。

2、抵押权人可以行使抵押权，受让人可以代抵押人清偿其全部债务后，使抵押权消灭，并可向抵押人进行追偿。

3、转让抵押物的价款明显低于其价值的，债权人可以要求抵押人提供相应的丹巴；不提供的，不得转让。

4、转让抵押物所得的价款，应提前清偿债权或者与债权人约定由第三人提存。超出债权的，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

（五）抵押物价值减少的情况下，如何处理？

1、因抵押人的行为导致抵押物价值减少的，债权人可以要求抵押人停止其行为，并要求抵押人恢复抵押物或者提供与减少价值相当的担保；

2、若不是因为抵押人的行为导致抵押物价值减少的，债权人可以要求抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。

3、抵押物未减少的价值，仍作为主债权的担保。

（六）抵押物、主债权、主债务被分割或转让的情况下，抵押权如何行使？

      1、抵押物被分割或者部分转让的，抵押权人可及分割或转让后的抵押物行使抵押权；

      2、主债权被分割或者部分转让的，各债权人仍可就其享有的债权份额行使抵押权；

      3、主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务，但抵押人为第三人，债权人同意债务人转让但未经抵押人书面同意的，抵押人对其未经同意转让的债务，不承担担保责任。

四、若债务履行期届满，债务人不履行债务，抵押物该如何处置

（一）一般处理方式

1、债务履行期届满债权人未受偿的，债权人可以与抵押人协议以抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；协商不成的，债权人可以向法院起诉。

2、抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物的价款的清偿顺序：实现债权的费用>主债权的利息>主债权。

3、若抵押物折价或者拍卖、变卖抵押物的价款小于抵押权设定时约定的价值的，应当按照抵押物实现的价值进行清偿，不足清偿的剩余部分，由债务人清偿。

（二）同一债权上有两个以上抵押物的，如何处理？

1、若债权人放弃债务人提供的抵押的，其他抵押人可以请求法院减轻或者免除其应当承担的担保责任。

    2、抵押人与抵押权人对抵押财产担保的债权份额或顺序未约定或约定不明确，抵押权人可以向任一一个抵押人行使抵押权，抵押人承担担保责任后，可以向债务人追偿，也可以要求其他抵押人清偿其应当承担的份额。

（三）抵押物为两个不同的债权担保，对于抵押物拍卖、变卖所得价款，受偿顺序为：

1、若抵押是以登记生效的话，登记在先的优先受偿；顺序相同的，按照比例受偿；

2、若抵押是以合同成立时即生效的，均登记或均未登记的，抵押合同成立在先的优先受偿，顺序相同的，按比例受偿；登记的优先于未登记受偿。

3、抵押登记顺序的认定：第一，同一天在不同的法定登记部门办理抵押登记的，视为顺序相同；第二，因登记部门的原因导致抵押物连续登记的，以第一次登记的时间为准；第三，因登记部门的原因导致无法办理抵押登记的，抵押人向抵押权人交付权利凭证的，可以认定债权人享有优先受偿权，但未经登记，不得对抗第三人。

（三）特别抵押物的处置

1、城市房产抵押的，抵押合同签订后土地上新增的房屋不属于抵押物，若拍卖该抵押的房地产，可以依法将土地上新增的房屋与抵押物一起拍卖，但是新增的房屋拍卖所得的价款抵押权人无权优先受偿。

2、依法可以抵押的荒地的土地使用权和乡镇村企业的厂房等建筑物等占有范围内的土地使用权抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地集体所有和土地用途。

3、划拨的国有土地使用权抵押的，拍卖所得的价款，应依法缴纳相当于应该缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权才有权优先受偿。

（四）抵押权实现后，抵押人的救济

1、抵押人为第三人的，债权人实现抵押权之后，抵押人可以向债务人追偿；

2、抵押物毁灭，抵押权消失，但抵押物因灭失获得的赔偿金，应当作为抵押财产。

五、最高额抵押

（一）什么是最高额抵押

最高额抵押指的是抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。

（四）最高额抵押可担保的债权

1、借款合同可以附最高额抵押合同；

2、债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附最高额抵押合同。

最高额抵押的主合同债权不得转让。