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  • 民法典的居住权带来了什么

    2022-09-26 11:08:40
  • 《中华人民共和国民法典》（下称民法典）于2021年1月1日起正式施行，民法典物权编第十四章第三百六十六条至第三百七十一条用六条规定了一项新的用益物权——居住权。

    早在民法典通过以前，实践中就已经存在居住权之争，但根据物权法定原则，彼时的居住权并非严格意义上的居住权，仅为普适价值观下居住之权利，民法典的通过，用益物权的“家庭”里便新添“成员”。

    民法典相关法条规定

    第366条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

    第367条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

    居住权合同一般包括下列条款：

    （一）当事人的姓名或者名称和住所；

    （二）住宅的位置；

    （三）居住的条件和要求；

    （四）居住权期限；

    （五）解决争议的方法。

    第368条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

    第369条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

    第370条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

    第371条 以遗嘱方式设立居住权的。
    民法典居住权
    居住权相关法条解读

    居住权是指自然人为满足生活居住的需要，按照合同约定，对他人的住宅享有的占有、使用的用益物权。

    1.居住权的主体限于自然人，客体是他人的住宅，内容是占有、使用他人的住宅，设立目的是满足权利人生活居住的需要，是有期限的物权。

    2.居住权的设立应当订立书面合同，并向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时方设立。

    3.居住权原则上是无偿的，当事人另有约定的除外。

    4.居住权具有专属性，故不得转让、继承，并因居住权人死亡而消灭。除因居住权人死亡而消灭以外，还有以下途径：

    （1）居住权的抛弃。居住权的抛弃必须是明示的抛弃，由居住权人对所有权人作出意思表示。

    （2）解除居住权条件的成就。合同约定居住权消灭的条件的，条件成就时，居住权消灭。

    （3）居住权期限届满。

    （4）居住权的撤销。居住权人故意侵害房屋所有人及其亲属、损害房屋所有人的财产，行危及住房安全之行为等，房屋所有人有权行使撤销权，行使撤销权必须向法院提出。

    （5）住房灭失或被征收征用。居住权的承载客体为房屋，一旦房屋灭失则所有权消灭，居住权随之消灭。

    （6）权利混同。所有权人将房屋转让或赠与给居住权人时，居住权人同时享有房屋的所有权及居住权，发生权利混同则所有权吸收居住权。

    5.设立居住权的住宅不得出租。

    民法典时代居住权的应用情形

    居住权的现实需求可从如下四类司法案例中得到证成：

    （一）继承纠纷中被继承人通过遗嘱分割房屋所有权和居住使用权。

    （二）赡养纠纷中法院判决设立居住权和当事人协议约定设立居住权。

    （三）离婚纠纷中以设立居住权的形式对生活困难一方予以帮助；

    （四）分家析产纠纷中当事人通过分家协议分别确立所有权和居住使用权的归属；

    （五）现实存在的以房养老之需要。

    居住权制度在房屋买卖中的几点提示

    居住权制度主要在二手房买卖过程中存在影响，对于买卖双方都是一个需要慎重对待的方面，会出现“卖房不易”及“买房不得住”的情形。

    1.对于卖方来说，设立居住权之前，需要慎重考虑。一旦居住权设立，意味着短期甚至较长期之内，房子出售将面临很大困境。假使一套住宅之上除所有权人之外，还存在居住权人，那么该住宅在出售之后，新的所有权人必须允许有居住权的人继续居住，会降低房屋购买者的购房意愿。

    2、对于买方来说，购买二手房之前，一定要做足功课，了解清楚意向的住宅是否存在居住权的问题。

    可以在购房之前去登记机关现场查询，以确认是否设立居住权；亦可选择在存量房屋中介合同中设定专项居住权条款，要求业主必须填写相关信息。比如房屋是否设定了居住权，居住权期限多少，业主必须如实选择和填写，否则构成违约，要承担违约责任；再或者，购房者还可以要求业主就所售住宅之上是否设立居住权出具单独的说明或承诺以保障购房者得房亦得住。
刘丽律师
山西东升法务律师事务所
公司问题,婚姻家庭,交通事故,劳动雇佣,房地产纠纷,担保纠纷,民事执行,民商事案件
黎磊律师
北京费隐律师事务所
公司问题,劳动纠纷,婚姻家庭,交通事故,房地产纠纷,合同纠纷,侵权责任,民事执行,民商事案件
陆培源律师
北京市炜衡（苏州）律师事务所
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李兆岭律师
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吴祖兴律师
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