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房屋上涨，卖方能在房屋租售合同书上变更房价

2022-09-26 11:11:51
“情势变更”是指合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的情形。

根据我国《民法典》第五百三十三条的规定，因情势变更受到不利影响的当事人可以与对方重新协商，在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

设定“情势变更”的目的，在于保障合同各方之间的公正，当事人可通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同各方当事人订约意志之外，重新分配交易各方在交易中的风险以及应当获得的利益。

区分情势变更与正常的商业风险，关系到案件能否适用情势变更的相应法律规定，是司法实践中的重难点。在我国，房价的涨幅受多种因素共同影响，往往超出了订立房屋买卖合同当事方的控制，那么，在房屋买卖交易中，房价上涨是否属于情势变更呢？
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案情

2016年8月，李四与张三签订《房屋租售合同书》，约定李四将个人所有的一间商铺出售给张三，出售总价为28万元。但因张三需周转资金，暂无法向李四支付购房价款，故而双方约定，由张三承租使用该商铺，每月按约定向李四支付租金3500元，租赁期届满时，张三一次性向李四支付28万元购买该商铺。签订合同后，李四将商铺交付张三使用，张三按约定向李四支付租金。

2018年8月，前述商铺的租赁期届满，张三要求按约定购买该商铺，但遭到李四拒绝。张三遂起诉至法院，主张李四继续履行《房屋租售合同书》。

李四辩称，因在租赁期限内，商铺所在地段房价普遍上涨，参照同地段面积、结构等基本情况相似的其它商铺的售价均在40余万元至55万元，继续履行《房屋租售合同书》对李四显失公平，应按情势变更的有关规定处理。

首先，本案中，原告张三与被告李四签订的《房屋租售合同书》具有房屋租赁与买卖两层法律关系，而房屋买卖法律关系的履行系在房屋租赁期限届满后。在房屋租赁期间，该地段的商铺售价均有明显的较大幅度上涨，但并无证据显示原被告在签订《房屋租售合同书》时应该预见房价上涨。另外，如被告李四所言，在房价上涨的背景下，若要求李四继续履行该《房屋租售合同书》，有损害公平之嫌。那么本案审议的焦点便在于房价上涨是否属于正常的商业风险。

其次，如前所述，原被告约定租赁期限届满后买卖该商铺，租赁期间长达两年，在两年时间内，房价不外乎出现上浮、下跌以及无明显涨跌的情形，但依双方约定，房屋售价始终为28万元。基于出售方的立场，该售价应理解为即使经过两年租赁期限，出售方仍能接受的售价，而从买受人的角度，该售价有抵抗两年内房价上涨风险的效用。因此，小编认为案涉房屋售价的上涨应属于正常的商业风险。

最后，诚实信用原则为我国《民法典》的基本原则之一，本案中的交易双方均应遵守该原则，全面履行签订的合同书。