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斥巨资购买的婚房却是“凶宅”，买房人应该怎么办？

2023-02-16 19:01:24
出卖人故意隐瞒“凶宅”出售房屋的情况下，买受人可以既可以主张撤销合同，亦可以主张解除合同，可依据不同案件的实际情况在诉讼时加以选择

【阅读提示】

近年来随着各地房价不断攀升，加之限购政策、房屋地段、学区房、物业配套设施等各种因素综合考虑下来，费尽千辛万苦终于买到手的房屋，买房人却突然得知是“凶宅”，此时该怎么办？

【案情介绍】

2020年5月9日，蒋某（买方、乙方）为购买婚房通过广州某中介公司与张某（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定张某将位于广州市白云区某小区三室一厅房屋出售于蒋某，总价为3700000元；签订本合同时支付200000元定金，首期房款2520000元应在取得不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清，剩余房款1180000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付。

合同签订后同日，蒋某向张某支付定金200000元；蒋某（甲方）与张某（乙方）、中介公司（丙方）签订《房屋中介服务三方协议》，详细约定了中介服务内容及收费标准，甲乙双方需在签署合同之日起三天内支付丙方经纪代理服务费及咨询服务费，次日蒋某即向中介公司支付中介代理费60000元。

蒋某支付200000元定金后不几日，因工作原因偶然间与商业合作公司一副总攀谈，获知该副总正好就居住在蒋某新购房屋所在小区，副总在得知蒋某所购房屋具体楼号、单元时，告诉蒋某之前那小区发生过命案，晦气的很，目前正准备换房呢。

蒋某顿时心中仿佛搁了一块石头，再询问具体哪个楼、单元、房号，副总推脱记不清楚了，此后蒋某托多位朋友辗转打听。无巧不成书，件正是蒋某购买的房屋，早在2013年12月31日该房屋中曾经发生过凶杀案，致使两人当场死亡。

蒋某得知后与张某沟通不成的情况下，2020年7月中旬将张某诉至广州市白云区人民法院，诉请：1.判令解除蒋某与张某于2020年5月9日签订的《房屋买卖合同》；2.判令张某退还蒋某定金20万元及逾期利息（以20万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；3.判令张某赔偿蒋某中介费损失6万元及逾期利息（以6万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；4.判决张某承担本案诉讼费。

【法院审理】

一审法院审理认为：关于《房屋买卖合同》能否解除，蒋某主张张某出售的涉案房屋存在质量瑕疵依此要求解除《房屋买卖合同》，依据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定：“因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”。

本案中，房屋的质量除房屋的主体建筑、装修等客观质量外，还包括房屋是否便于生活居住使用等交易价值，对交易价值之瑕疵的救济应与质量之瑕疵作同一处理，可类推适用质量之瑕疵的规定。中华民族传统习俗中存在追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害的心理，这并非封建迷信的范畴，而是社会传统遗留下来的一种善良无害的风俗。

根据我国传统的民风民俗及公众的一般心理，房屋内发生过非正常死亡事件致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋。根据上述规定和前述分析，涉案房屋发生过非正常死亡的重大刑事案件属于标的物质量不符合质量要求，蒋某可要求解除合同。故一审法院对蒋某要求解除与张某签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。

关于定金返还问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”

合同解除，已经履行可以恢复原状，故蒋某要求张某返还定金20万元合法合理，一审法院予以支持。关于利息，张某经催要后未及时返还款项，实际占用蒋某资金，故蒋某要求张某支付利息合理，一审法院予以支持，但酌情认定应自蒋某起诉之日起以20万元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。

关于中介费用，因张某交付的涉案房屋存在质量问题，故蒋某要求张某赔偿中介费损失60000元合法合理，一审法院予以支持。关于中介费利息，一审法院亦酌情认定应自蒋某起诉之日起以60000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。

一审判决后，张某不服上诉至广州市中级人民法院，二审审理后维持一审原判。

【风险提示】

建议大家在购买房屋时，尽可能在合同中明确约定购买房屋的目的，如学区房、婚房、铺面等，约定卖房人必须保证房屋不存在瑕疵包括非质量性瑕疵，一定要约定清楚如果卖房人违约承担的违约责任计算方式。如本案中，《房屋买卖合同》明确约定了在此情况下的违约责任，则蒋某有权主张张某承担违约金。

当然了，最好的办法就是防患于未然，购买房屋时一定要调查清楚该房屋的相关信息，权属清晰自然首当其冲，有无共有人、是否属于共同财产等必须调查清楚，同时不要嫌麻烦尽可能亲自前往小区物业、邻居等进一步了解房屋的具体情况，如本案中所涉房屋发生重大刑事案件，所在小区人员应该都有所耳闻，如果蒋某在购房时前往小区多作了解，自然会避免此类纠纷发生；如果购买房屋系学区房用于孩子入学，同时还得了解清楚该房产是否有户口未迁出。总而言之，房价之高，购房不易，大家一定要慎之又慎！

【延伸探索】

本案蒋某能否主张撤销与张某签订的《房屋买卖合同》？

答：所购房屋系“凶宅”情况下，买受人依据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”之规定，以出卖人隐瞒重要事实构成欺诈为由主张撤销的，法院亦是支持的，参见自广州市中级人民法院（2018）粤03民终14817号民事判决书“一、李某对涉案房屋火灾事故和坠楼死亡事件的隐瞒是否构成合同撤销事由。

依诚实信用原则，在房屋买卖合同订立过程中，买卖双方均应如实向对方披露与订立合同相关的、足以影响双方决定缔约与否的重要事项。本案中，涉案房屋曾发生火灾事故并伴有坠楼死亡事件，根据日常生活经验法则，该火灾事故和坠楼死亡事件影响一般人关于是否购买涉案房屋的考量及对涉案房屋交易价格的判断，属影响合同订立的重要事项。

据此，李某应如实向冯某披露火灾事故和坠楼死亡事件，其上诉主张对此无告知义务，显有悖诚信原则，本院不予采纳。李某隐瞒涉案房屋的前述情形，致使冯某基于对涉案房屋的错误认识，在违背其真实意思的情况下订立本案合同，冯某据此诉请撤销合同，理据充分，应予支持。一审处理正确，本院予以维持” 。

因此，结合以上而言，出卖人故意隐瞒“凶宅”出售房屋的情况下，买受人可以既可以主张撤销合同，亦可以主张解除合同，可依据不同案件的实际情况在诉讼时加以选择。