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小区业主与物业纠纷常见法律问题

2023-02-21 18:20:14
根据《物业管理条例》的规定，物业公司系根据物业服务合同的约定，开展对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

一、物业应维修、养护、管理的配套设施设备包括什么？
答：一般而言小区建筑物公共部位包括房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面、屋面、楼盖、屋顶传达室及其他约定的公共部位。共用设施设备包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。相关的市政共用设施和附属建筑物、构筑物一般也在物业维护范围内，包括小区道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。

二、物业费收费标准是什么？
答：成立业主大会之前的住宅小区（多层、高层）、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价，相关收费标准由各设区市、县（市）人民政府制定，以西安市为例，高层一级服务每月每平方米2.2元，二级服务1.9元，三级服务1.5元，等外服务1.2元。对于已成立业主大会（业委会）的，以及别墅、公寓、商住综合楼中的住宅、非住宅类型（如办公、商铺）等政府定价范围以外的物业服务费、停车服务费及其他服务费（特约、增值服务等）实行市场调节价。

三、垃圾不及时清理，能否拒缴物业费？
答：不少业主认为小区物业服务存在诸多瑕疵，如垃圾未及时清理、没及时换灯泡等问题，拒绝缴纳物业费。此类问题，因物业服务具有整体性，故而只属于物业服务的一般瑕疵，不是拒绝缴纳物业费的法定理由。

四、物业啥事儿都不干，能否拒缴物业费？
答：不少物业公司在提供物业服务中存在重大瑕疵，如电梯、道路等设施设备长期不维修等问题。根据法律规定，属于物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务义务，此时，业主只有权要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是据此直接拒缴物业费。

五、我的生活不需要物业，能否拒缴物业费？
答：无需物业服务，不是拒绝缴纳物业费的理由。小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设备的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否实际入住。

六、我没有入住小区，能否拒缴物业费？
答：房屋空置，不是拒绝缴纳物业费的理由，但有权要求按照空置标准收取物业费。
物业费
七、何种情况可以拒缴物业费？
答：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，如在收取物业费的同时，又收取了包含在物业费内的垃圾清运费、电梯费、公摊部分电费、园林绿化费等费用，对于该部分费用，业主有权拒绝，已经收取的可以请求退还。

八、物业能否收取代缴电费的手续费？
答：不能。根据法律规定，物业管理区域内的水、电、气、热、通讯、有线电视等费用，应由相应单位直接向最终用户收取。物业虽可以代为收取，但依法不得向业主收取包括手续费在内的额外费用。

九、物业能否以未缴物业费为由停水停电？
答：不能。根据法律规定，以及如上所述，水、电、气的合同双方是业主和相应单位，物业无权停水停电。对此给业主造成的损失，应当承担损害赔偿的责任。

十、业主家被盗，能否让物业公司赔偿？
答：有可能。根据法律规定，物业公司对物业服务区域有安全防范的协助义务，如存在保安服务缺失，达不到约定标准，造成了业主人身、财产损失，应按照合同约定，承担相应的法律责任。

十一、房屋漏水或存在其他质量问题，怎么办？
答：当房屋存在质量问题时，应首先明确责任主体。以漏水为例，可能是相邻业主防水等存在问题，也可能是物业对于公共管道等部位维护不到位，还可能是房屋本身建设时存在缺陷。在此三种情况下，应分别由相邻业主、物业公司、建设单位承担责任。

因此，我们建议遇有漏水等房屋质量问题，第一时间先找物业以及相关联的业主，及时止损，共同查清原因并签字确认，根据损害发生的原因向相应主体主张赔付。如几方拒不配合，业主可考虑提起诉讼，将相关主体列为共同被告，并申请司法鉴定，查清问题原因，主张损害赔偿。

十二、维修基金应怎样动用？
答：住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。该资金的启动程序根据业主大会是否成立有所不同，但核心都是方案经过专有部分面积、总人数三分之二以上的业主同意（即双2/3），由所在的房产主管部门审核通过，再由相应银行支付至维修单位。