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民法典发布以后购买二手房的法律风险

2023-03-16 16:02:44
随着经济社会发展，越来越多城市的二手房交易量超过了新房交易量，楼市正逐步进入“存量时代”。

民法典实施后，二手房购买需注意的法律风险.

一、房屋在出售时是否存在隐性共有人？

夫妻婚后共同出资购房，却只登记在一方的名下，另一方即 “隐性共有人”。

《民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。

因此，购房时需了解售房人的家庭情况，可查看户口本上所载的婚姻状况，如果已婚，必须要取得其配偶的书面同意。否则，产生纠纷时，会导致房屋无法过户的风险。此外，当配偶去世后，还可能存在因继承而产生的其他共有人，此时若购买房屋，会存在其他共有人主张继承的法律风险。

二、房屋在出售前是否已出租给他人？

买房时存在租约所产生的两个法律问题：

（1）“买卖不破租赁”问题

根据《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此即使你购买了这套房子，但如果这套房子有租约在身，你还是得需要继续履行租约。

（2）“承租人的优先购买权”问题

根据《民法典》第七百二十六条的规定，承租人对所承租的房屋在同等条件下享有优先购买权。因此，在购买二手出租房时，应及时取得承租人放弃优先购买权的书面声明。否则，侵犯了承租人的优先购买权，承租人可依法主张赔偿。
房屋买卖
三、房屋是否设立了居住权？

非房屋所有人因拥有居住权，而长期或者终生享有使用他人住房及其附属设施，且不会因房屋转让而消灭。

根据《民法典》第三百七十条规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。因此，买二手房要核实该房是否单独设置了居住权，以免产生购房后不能入住的问题。

四、房屋在出售时是否存在司法查封或者抵押情形？

二手房屋一旦被法院查封或已办理抵押登记的，购房者也可能无法顺利购得该房屋。

根据《城市房地产管理法》第三十八条就明文规定司法查封的房产不得转让，转让存在合同无效的法律风险。以及根据《民法典》第四百零六条规定抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。

因此，购房者在签订购房合同前，应当要了解清楚该二手房的产权状况，是否已被法院查封或者办理抵押登记。对于签订房屋买卖合同后至房屋过户登记前的一段期间，购房者在购房合同中要求房东承诺，一旦因其擅自将房屋办理抵押登记或者因房东债务问题导致房屋被法院查封的，购房者有权立即解除合同，并且有权要求房东赔偿其因此遭受的全部损失，包括但不限于法律费用及购房同等规格房屋而多产生的费用。

此外，对于低于市场价格的二手房，购房者需要格外注意，售房者可能深陷债务纠纷而要急于出售该房产，故其开价非常低。对于该情况，建议购房者与售房者详细交流了解情况后，再确定是否要购买该房屋。即便要购买的，建议大部分资金全部进入资金托管账户，以保证资金安全。