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开发商逾期交房违约，购房者应如何寻求违约救济？

2023-03-20 17:46:49
“交付使用条件及日期”是商品房买卖合同中的必备条款，但是在施工过程中，因疫情、政策、资金链断裂等原因导致停工，或因其他原因导致房屋未达到合同约定的交付使用条件，进而开发商无法如期交付房屋的情况十分常见。

《商品房销售管理办法》第30条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

当购房者面临开发商逾期交房，首先需要了解开发商逾期交房的原因。如果开发商因自然灾害、疫情、政府特殊政策等不可抗力，或因合同约定其他可延期交房的原因，导致无法如期交房，并且已经按照合同约定履行了向购房者通知的义务，开发商可免于承担逾期交房的违约责任。如开发商逾期交房且不存在免责事由的，购房者应如何寻求违约救济？

《民法典》第577条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于商品房买卖合同而言，开发商逾期交房的违约责任承担形式主要为继续履行并赔偿损失。一般情况下，商品房买卖合同会约定开发商逾期交房的违约金计算方式。所以，对于开发商逾期交房，购房者可要求开发商交付房屋并支付逾期交房违约金。

对于逾期交房违约金，原则上由合同当事人自由约定，但是，在商品房买卖合同中，当事人双方并不处于“平等”的地位，合同约定的开发商承担的违约责任过轻，而购房者承担违约责任过重的情形十分常见。因此，当违约情形发生后，违约金条款的适用将严重影响合同正义。

对此，我国《民法典》第585条第2款规定了违约金调整规则，以守约方损失为标准，对约定违约金低于或过分高于该标准的违约金予以调整。该等规定，能够保障守约方因违约方违约行为造成的损失得以弥补。

当逾期交房违约金约定标准过低，需要购房者向人民法院请求予以增加。司法实践中，法院判决对违约金的调整标准主要有以下两种：
1、以同地段同类房屋租金标准作为违约金调整标准。

2、以同期银行贷款利率/贷款市场报价利率为违约金调整标准。
开发商违约交房
第一种违约金调整标准，系参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》（以下简称《商品房买卖合同纠纷司法解释》）第13条关于合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，违约金或损失金额的确定方式，即按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金或损失金额。因购房者基于商品房买卖合同中开发商对于交房期限的承诺，对交房期限届满时占有、使用房屋具有合理期待，该等调整标准旨在赔偿购房者无法占有、使用房屋的实际损失。

对于上述第二种违约金调整标准，侧重考虑购房者支付房款后，无法在约定期限内达到合同目的，属于开发商对购房者所付购房资金的占用利息损失赔偿。

第一种违约金调整标准。在商品房买卖合同关系中，购房者负有支付购房款的义务，其目的是占有、使用房屋；而开发商负有交付房屋的义务，其目的是取得项目建设利益。《商品房买卖合同纠纷司法解释》第13条规定，商品房买卖商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。上述规定中对合同双方逾期履行合同义务时需要支付的违约金或损失赔偿数额所参照标准并不一致，即是源于合同双方的合同目的不一致。如果购房者逾期付款，开发商遭受的为不能取得购房款的损失，故规定参照逾期贷款利息标准确定；如开发商逾期交房，购房者遭受的系不能占有、使用房屋的损失，故规定按照同地段同类房屋的租金标准确定。由此可见，对于开发商逾期交房的情况，同地段同类房屋的租金更加能够反映购房者的损失情况。

除上述两种主要的违约金调整标准。

1、法院对违约金标准酌定调整，将合同约定违约金计算标准酌定上浮。

2、以同期银行贷款利率上浮一定比例作为违约金调整标准。

当然，司法实践中还存在各种形式的违约金调整方式，但无外乎系法院根据开发商违约程度、购房者的诉讼请求、实际损失情况及举证情况综合分析判断后，对违约金的调整。

作为面临开发商逾期交房的购房者而言，可对违约金不同调整标准予以衡量，在诉讼请求中选择对己方更为有利的调整方式。同时，尽量提供一定的损失证明材料，最大程度维护自身合法权益。