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浅析跳单在实务中的认定及相关法律知识

2023-03-21 17:45:52
给大家普及一下何为“跳单”行为、跳单行为在实务中的认定、以及存在跳单行为时的救济等相关法律知识。

一、何为“跳单”

“跳单"存在于房产买卖、建筑、互联网等一些以信息咨询为销售内容的服务行业和一些以撮合为目的的平台中。简单来说，跳单是委托人利用了中介服务，但又绕过了中介，买卖双方直接达成交易的行为。所以“跳单”行为也被称为“跳中介”。

二、认定“跳单”需要哪些要件

在实务中，认定委托人是否存在“跳单”行为需要满足一定的构成要件，这是出于对委托人在中介过程中义务的不过分加重，也是出于对中介方合理程度范围内权益的保护。首先，看委托人和中介间是否订立中介合同、形成中介服务关系。中介合同并非要式合同，即双方形成中介服务关系并非一定签订书面的中介合同，口头形式亦可。但是相较于书面的合同形式，口头形式的中介合同需要更为确切的证据来证明双方存在中介服务合同关系。中介合同虽为有名合同，但在实践中当事人采用的合同名称多种多样，准确判断委托人与中介人签订的书面、或口头形成的合同是否属于中介合同，应看依照合同约定形成的权利和义务。其次，中介方是否按合同约定提供了中介服务。如果中介方没有提供服务，那么也就不存在委托人跳过中介，利用其服务直接与买卖一方签订交易合同这一说；最后，委托人是否利用了中介方提供的信息机会或者媒介服务，直接与买卖一方订合同，这是判断是否构成 “跳单”的关键。
跳单合同
三、实践中常见的三种跳单方式

第一，委托人利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，直接与买卖一方订立合同；第二，委托人利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，直接与买卖一方订立合同；第三，委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与买卖一方订立合同，以达到绕开中介人的目的。

四、中介合同中的禁止“跳单”条款

中介人与委托人签订的中介合同，可以约定禁止“跳单”条款，并且可以约定“跳单”的违约责任。《中华人民共和国民法典》第965条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。如果当事人没有约定的，按上述法律规定，委托人接受中介人的服务后，也应当向中介人支付报酬。至于支付的数额，可以考虑中介人提供服务的程度，进行具体判断。

在日常生活中，有的中介人会在禁止“跳单”条款中约定，中介人带委托人看房后，委托人不得私下或者通过其他中介人与合同相对人订立合同，否则需要支付相当于中介报酬的违约金。这类条款意味着中介人带领委托人看房后就可以“旱涝保收”，不论该中介人报价是否偏高、服务质量如何、中介报酬是否偏高等，委托人如果打算购买该套房屋，只能选择这家中介人进行交易，否则就构成“跳单”违约，要支付相当于中介报酬的违约金。上述条款无疑是加重了购房者的负担，但作为中介合同构成的一部分，购房者在签订合同时对于类似条款的理解不够深刻或者因为粗心略过了类似条款，若在履行合同的过程中产生了相关纠纷，购房者很可能因为其签字的行为处于不利的地位。所以购房者在与中介签订含有禁止“跳单”条款约定的合同时，一定要仔细慎重，可以让中介对其含义进行释明，留存记录，并且结合自身的实际购房需要对相关禁止“跳单”的条款进行变更和删除。

在利益的诱导下，难免有些人会去挑战法律和道德的底线，如何防范不诚信行为以及在发生纠纷时如何维护自己的合法权益是研究不完的课题，在社会经济生活中我们要增强法律意识，签订书面文件时要仔细阅读相关条款，并注意留存交易过程中形成的相关证据。